Buenas, les aviso de un ERROR que se advierte en el auto de CUESTIONES PREJUDICIALES que publica URBE, despacho que hizo la solicitud, en su página web. Como no consigo ponerme en contacto con ellos, lo dejo en esta página, a ver si alguien se lo puede hacer llegar. Se trata del préstamo “REFERENCIADO a IRPH+0,25” El interés de referencia oficial es el IRPH, no el IRPH+0,25. Esto último es el TIN, o tipo de interés nominal aplicable al préstamo, que el contrato está obligado a reflejar, y a comunicar su variación cuando es variable. Y el cual, si se expresa con un margen fijo respecto a algún tipo de referencia, queda exonerado de lo segundo. Tomar como referencia un interés oficial, no es sólo tomar su valor, sino la fórmula normalizada por el Banco de España existente entre el interés de referencia usado, y aquel para el que se toma de referencia. El IRPH en este caso es un TAE, y en el préstamo hipotecario se utiliza como referencia para establecer el TIN . Por tanto, utilizar como referencia el IRPH, significa que en la fórmula correspondiente, el TAE toma el valor del IRPH, y dados el resto de los datos fijos del contrato, el TIN toma un determinado valor. El cual, si se expresa como un margen fijo, respecto al IRPH, será IRPH- (IRPH-TIN). Es decir, el Banco al tomar como interés de referencia el TAE oficial de la hipoteca, no es que pueda poner cualquier TIN en el contrato, ni que pueda añadir al IRPH cualquier margen fijo. Porque en ese caso, sería igual si referenciase al precio oficial del pan. El denominado “coste efectivo” en el ANEXO del contrato, es el TAE del préstamo, que si toma como referencia el IRPH, es decir, el TAE oficial, deberían coincidir. De otra forma, el Banco no está tomando como interés de referencia el IRPH, ni tampoco ese TIN de IRPH+0,25, sino el IRPH + (“coste efectivo” del ANEXO – el IRPH a la fecha del contrato), que es mayor que el IRPH y mayor que el TIN. El problema es que el Banco es así como lo hace, toma como referencia el TAE oficial para establecer el TIN, como si no existiese ninguna fórmula financiera normalizada entre el mismo y el TIN, y coge únicamente el valor sin tener en cuenta dicha fórmula financiera, limitándose a adoptar la forma establecida. Y como lo usa en este sentido, igual que el EURIBOR, coste oficial del dinero, cuya fórmula normalizada con el TIN, sí es únicamente añadir un margen fijo, que sería el diferencial de beneficio del Banco, al EURIBOR, es por lo que los consumidores creen que el IRPH es un EURIBOR español. Cuando el IRPH, no es un coste del dinero, sino el precio de venta de la hipoteca. En suma: EURIBOR “precio de coste del dinero”+ Difrencial del Banco= Precio de venta del dinero= TIN y TIN + Gastos+ efecto del Plazo= TAE= Precio de venta de la hipoteca= IRPH. Así que lo que debería decir el Auto de cuestiones prejudiciales es que el contrato está oficialmente referenciado al IRPH, pero en realidad lo está al IRPH+ la diferencia entre el TAE del anexo y el IRPH a la fecha del contrato. Y eso no es algo que el Banco tenga que informar, es algo que el Banco no cumple y por tanto, no va a informar al consumidor de lo mismo. Estamos ante un incumplimiento flagrante de la normativa, donde el Banco de España especifica en la circular 5/94 de 22 de julio el uso del IRPH con un margen negativo, y el Banco se lo pasa por el forro. El resultado, es que si se considera que el interés es la causa del contrato, como pretende el Banco, y sin él el contrato no puede subsistir, el responsable de la causa torpe es el Banco, y se le aplica el art. 1306 del CC, no el art. 1303CC.
Hola Carlos,
En revisamostuhipoteca.com hemos analizado muchos contratos de préstamo. En los que tienen referencia al IRPH la mayoría de los bancos imponen que el valor del IRPH publicado se tomará como interés nominal aunque no correspondan a los mismos plazos.
Esto es un redondeo al alza. Por eso, en revisamostuhipoteca.com además de pedir la nulidad del IRPH (que lo anularía todo), pedimos de forma alternativa la nulidad de esta fórmula de aplicar el TAE sin conversión. Para nosotros es abusivo y no es transparente.
Eso no impide aclararte que la circular del Banco de España sólo advierte de ello a los bancos, no les impone que utilicen la fórmula de conversión.
Respecto a las cuestiones prejudiciales, lo importante no es eso. Lo más importante es que no se puede aplicar el artículo 4.2 de la Directiva y por tanto, basta con que sea abusiva para que tenga que anularse.
Lo explicamos en este blog: Enlace
Si el TJUE resuelve que la cláusula debe someterse al control de abusividad, la declaración de nulidad será una consecuencia inevitable, y con ello la obligación de restituir todos los intereses.
Un saludo
Respuesta nº 1
Responde sergio costa de santander
Sábado, 09 Junio 2018 | 11:37:11 AM
-2
+4
hola valencia, si habéis revisado muchas hipotecas irph lo que habréis visto no es que apliquen directamente el irph como interés nominal redondeando, sin descontar los gastos ni los plazos, es que SUMAN ADEMAS un margen al irph, como si fuera el euribor. es decir, lo que hacen no es redondear, lo que hacen es referenciar a un interés MAYOR que el irph.y lo que llamais redondear, si sólo hicieran eso, tampoco es algo que el banco pueda hacer, sino que existe una fórmula financiera oficial que el banco está incumpliendo.
Comenta carlos alvarez de sigüenza
Viernes, 18 Mayo 2018 | 11:37:45 PMResponde revisamostuhipoteca.com de Valencia
Lunes, 04 Junio 2018 | 06:05:03 PMResponde sergio costa de santander
Sábado, 09 Junio 2018 | 11:37:11 AM