Novación Hipotecaria

La hipoteca generalmente es muy prolongada en el tiempo, y seguramente a lo largo de los años las circunstancias del mercado hipotecario varíen sustancialmente, así como las necesidades y requerimientos del cliente. La novación hipotecaria consiste en una renegociación de una o varias de las condiciones del contrato entre el cliente y la institución financiera.

    Las hipotecas normalmente tienen la característica de ser muy prolongadas y abarcar gran cantidad de años. Durante ese largo tiempo es muy fácil que cambien muchas circunstancias de la vida de las personas hipotecadas o que cambien las características del mercado hipotecario. En este sentido puede que los clientes necesiten o consideren conveniente que se les aplique ciertos reajustes a las condiciones de su préstamo. Aparece entonces el concepto de novación hipotecaria. Se trata de una renegociación de las condiciones y características del préstamo hipotecario que ya existe.

    La novación significa cambio de las condiciones hipotecarias. Así podríamos hablar de novación si se sustituye un índice de referencia por otro, por ejemplo IRPH por Euribor. Conviene recordar que las hipotecas se referencian a un tipo de índice, pero además la institución financiera suma a este índice un diferencial. En este sentido, también se trataría de novación si el cliente acuerda con el banco rebajar el diferencial que se suma al índice de referencia.

    En el contrato hipotecario existen números cláusulas que conforman el préstamo y que determinan de forma concreta el tiempo, el capital, el diferencial, el índice de referencia, etc. Dichos elementos son los que pueden cambiarse al llegar a un nuevo acuerdo con el banco. Se puede negociar un aumento o acortamiento del plazo de amortización de la deuda. Puede que una hipoteca a interés variable se convierta a interés fijo. A veces los hipotecados necesitan aumentar el capital que se prestó en un primer momento. Todos estos cambios, y que pueden combinarse, podemos englobarlos bajo el concepto de novación hipotecaria.

    En la novación, las modificaciones pueden ser sencillas y puede que los gastos que implique sean muy pequeños, como por ejemplo, que se reduzca el diferencial o el interés fijo. En este tipo de novación no aparecen los gastos de apertura y cancelación. Si hablamos del paso de interés variable a fijo o de fijo a variable, ya estaremos hablando de escritura pública con los gastos que supone la notaría, la gestoría y el registro. Si vamos a ampliar el importe de la deuda estamos hablando de unos gastos mas importantes.

    En la novación estamos hablando de modificaciones de las condiciones del préstamo hipotecario negociadas con la caja o banco con el que el cliente tiene su hipoteca. Si no se llega a un acuerdo, el cliente puede optar por la subrogación hipotecaria, es decir, por el traslado del préstamo a otra entidad financiera con la que si que consiga acordar una mejora de las condiciones de la hipoteca. En este caso los gastos son mucho mayores que la novación y deberán ser revisadas bien las nuevas condiciones, para que las ventajas superen a los gastos que implica el cambio.

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