Cómo conocer bien mi hipoteca para mejorarla
Es importante conocer las características de nuestra hipoteca, si queremos intentar mejorar sus condiciones o hacer operaciones ventajosas con ella, como subrogaciones, novaciones, reclamaciones y en definitiva conseguir cambiar las condiciones para mejorarlas y hacerlas más asumibles
En Irph.es somos conocedores de los conceptos y variables relacionados con el mundo hipotecario, pero somos conscientes de que por muy familiarizados que nosotros estemos con toda su terminología, los legos en la materia y los que se dedican a otros sectores y profesiones puede no resultarle todo tan sencillo.
También queremos poner de relieve, que muchos ciudadanos firmaron en su día una hipoteca sin acabar de entender de forma clara algunos o muchos conceptos clave y que ello les ha resultado muy perjudicial. Y esto lo sabemos por la multitud de procedimientos judiciales que se han llevado a cabo durante los últimos años en relación a contratos hipotecarios.
Las demandas muchas veces se han originado porque los profesionales de las entidades financieras no fueron todo lo transparentes que la ley les exige con sus clientes, pero también muchas otras veces, porque los consumidores firmaron hipotecas con un claro desconocimiento de muchas de sus condiciones o de sus aspectos más relevantes.
Pero, incluso en este último caso, comprendemos a los ciudadanos, porque cuando a una persona le llega el momento de firmar una hipoteca, puede verse fácilmente abrumada por la gran cantidad de información y de nociones que surgen de forma repentina en su contrato hipotecario y de las que nunca antes había oído hablar.
Asesores y profesionales de la hipoteca
Nosotros siempre recomendamos el asesoramiento de profesionales a la hora de firmar una hipoteca, pues se trata de una inversión en la que seguramente se va a invertir una gran suma de dinero.
Desde Irph.es, queremos informarte, asesorarte y darte los mejores consejos para que la hipoteca que firmes sea la que más se adapte a tus necesidades y posibilidades y a que no cometas errores que personas sin el asesoramiento adecuado pueden fácilmente cometer.
Te explicamos ahora, unas variables y conceptos básicos sobre la hipoteca que debes de conocer si pronto vas a firmarla.
Diferencias entre Inmueble, vivienda, préstamo hipotecario e hipoteca
Muchas veces, estos conceptos se confunden, especialmente entre préstamo hipotecario e hipoteca.
Así muchas veces podemos decir o escuchar frases como: Ya me han aprobado la hipoteca o Me acaban de conceder la hipoteca. Con estas afirmaciones, seguramente se quiere hacer mención a que la entidad financiera ya ha dado el visto bueno y se le va a conceder el préstamo hipotecario a la persona solicitante del mismo. Pero no es lo mismo, el préstamo hipotecario que la hipoteca.
Préstamo hipotecario
El préstamo hipotecario es un producto financiero mediante el que una entidad financiera nos presta dinero a cambio de que le devolvamos toda la cantidad prestada, más unos intereses, en un plazo determinado, a través de unos pagos periódicos llamados cuotas, que generalmente son mensuales. Para que el banco nos conceda el préstamo hipotecario requerirá la garantía real de un inmueble.
Inmueble
Muchas hipotecas se firman con el fin de poder comprar una vivienda. Pero no siempre se trata de una vivienda, ya que puede ser un bajo comercial, un terreno, una plaza de garaje, etc.
Hipoteca
Todos los ejemplos anteriores son inmuebles y el inmueble que se hipoteca, es el que se convierte en la garantía real para la entidad financiera.
La entidad financiera quiere tener la garantía de que le vamos a devolver la suma de dinero concedida más los intereses estipulados y esa garantía se establece sobre el inmueble.
Esta garantía real sobre el inmueble, es lo que denomina hipoteca.
Diferencias entre índice hipotecario, tipo de interés y TAE
Los términos, índice hipotecario, tipo de interés y TAE, suelen confundirse y conviene diferenciarlos claramente.
Índice hipotecario
El índice hipotecario es un parámetro variable que se utiliza para referenciar una hipoteca de tipo variable.
Así podemos tener una hipoteca vinculada al Euribor, al IRPH, al Mibor… Son índices que mensualmente cambian de valor y pueden subir, bajar o mantenerse estables. De este modo, nuestra hipoteca puede estar ligada al Euribor o al IRPH.
La cuota de nuestra hipoteca se encarecerá o abaratará en función de si este índice de referencia al que está vinculada nuestra hipoteca, ha subido o bajado de valor respectivamente, desde la anterior revisión hasta la nueva.
Tipo de interés o precio
El tipo de interés o precio en una hipoteca variable, es el índice de referencia más el diferencial.
El diferencial es un número que se suma al valor del índice hipotecario para constituir el tipo de interés. Así tenemos, por ejemplo, hipotecas al Euribor más el 1% de diferencial sobre el mismo.
En una hipoteca fija, el tipo de interés carece de diferencial, y así por ejemplo podemos tener una hipoteca fija al 1,5% de tipo de interés.
TAE
El TAE o Tasa Anual Equivalente, es el tipo de interés más los gastos y las comisiones.
Así pues, el TAE constituye el coste de la hipoteca.
Por ello, entre dos hipotecas al mismo plazo para compararlas, conviene muy bien fijarse en el TAE. Puede ser que una hipoteca tenga un diferencial menor que otra, pero los gastos y las comisiones pueden hacerla más cara con respecto aquella que tiene el diferencial mayor.
Para que la comparación de hipotecas a través del TAE sea efectiva, las hipotecas deben tener el mismo plazo.
Hipoteca fija, variable y mixta
Hipoteca fija
La hipoteca fija se caracteriza porque se fija un tipo de interés para toda la vida la hipoteca y la cuota mensual no variará.
La única manera de variar la cuota de la hipoteca fija es realizando amortizaciones parciales de la misma en la modalidad de reducir la cuota, en otras palabras, adelantando cantidades de dinero de forma extraordinaria para que nuestra cuota mensual sea más reducida.
Hipoteca variable
La hipoteca variable, como su nombre indica varía, y esta variación se realiza de acuerdo a la evolución de un índice hipotecario que en la inmensa mayoría de las hipotecas es el Euribor.
Como se trata de una hipoteca variable, esta periódicamente será revisada por la entidad financiera. Este proceso se denomina revisión de la hipoteca y en el contrato hipotecario se indica si la revisión se producirá de forma trimestral, semestral o anual.
Si durante este periodo de tiempo estipulado, el índice hipotecario ha subido o bajado, la cuota mensual que nos cobrará el banco por nuestra hipoteca, tras la correspondiente revisión de la misma se encarecerá o se abaratará respectivamente.
Hipoteca mixta
La hipoteca mixta se caracteriza porque durante un periodo de tiempo es una hipoteca fija y posteriormente se convierte en variable.
Generalmente el tipo fijo se aplica en los primeros años de la hipoteca, muchas veces la hipoteca solo es fija durante el primero año.
La modalidad de hipoteca mixta se hizo frecuente a partir de que el Euribor alcanzó valores muy bajos, y la banca queriendo protegerse de estos bajos valores y pensando que tendrían un final temprano, quisieron salvar el periodo de Euribor bajo con un tipo fijo en los inicios de la hipoteca.
Simular, revisar o amortizar hipoteca
Simular hipoteca
Una simulación de hipoteca consiste en utilizar una calculadora hipotecaria e introducir las variables de capital, plazo y tipo de interés.
A partir de estas variables introducidas sabemos cual será la cuota mensual de la hipoteca.
Revisar hipoteca
Revisar una hipoteca se refiere a que la entidad financiera adapta la cuota mensual que pagamos por la misma, a la evolución del índice de referencia al que se encuentra vinculada.
Si nuestra hipoteca está ligada al Euribor, la cuota mensual será mayor o menor si el valor del Euribor ha subido o bajado respecto al valor que tenía en la anterior revisión.
Amortizar hipoteca
Respecto a amortizar hipoteca debemos diferenciar entre amortización total y amortización parcial.
Si amortizamos totalmente la hipoteca significa que liquidamos totalmente la deuda hipotecaria y ya no pagaremos más cuotas.
Si amortizamos parcialmente la hipoteca significa que hemos aportado una cantidad extraordinaria, es decir, una cantidad a parte de las cuotas mensuales, con el fin de reducir la cuota mensual o el plazo restante de hipoteca.
Generalmente, las entidades financieras ante esa cantidad de dinero que queremos adelantar de nuestra deuda, nos deja elegir entre disminuir la cuota mensual o rebajar el plazo pendiente.
Consideraciones finales
Hemos hecho mención a conceptos hipotecarios básicos.
Es muy importante, si pronto vas a firmar una hipoteca que estos conceptos al menos sí que los conozcas.
Hasta 44.000 millones en devoluciones dependen del fallo, que marcará el criterio para los juzgados y la banca
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José Rosado del MoralJosé Rosado
06 nov. 2025 - 04:30
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Un mes después de la deliberación del Tribunal Supremo sobre la legalidad del Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH), la decisión sigue sin hacerse pública. Mientras los juzgados de primera instancia han dictado fallos favorables a los consumidores a la luz de la doctrina europea, la incertidumbre entre los afectados es total. La resolución puede inclinarse en direcciones muy distintas y los expertos aconsejan anticiparse ante una eventual oleada de reclamaciones.
El punto de inflexión llegó el pasado mes de diciembre, cuando el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) estableció que el carácter oficial del IRPH no basta para considerar válida la cláusula si no se explicó correctamente su funcionamiento. La corte señaló que el consumidor debía haber recibido información clara sobre cómo se calculaba el índice, cómo había evolucionado y en qué se diferenciaba del euríbor. Si esa transparencia no existió, la cláusula puede ser abusiva.
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La diferencia entre ambos índices se hizo evidente tras la bajada de tipos del Banco Central Europeo en 2013, cuando el euríbor se situó en torno al 0,5 % mientras el IRPH se mantuvo por encima del 3 %. Muchos hipotecados empezaron entonces a reclamar al entender que no habían sido correctamente informados. A partir de esta sentencia, distintos juzgados comenzaron a dar la razón a los afectados en aquellos casos donde no constaba información comparativa suficiente.
Ahora, el potencial impacto de la decisión es considerable. Los despachos especializados estiman que entre 500.000 y un millón de hipotecas podrían verse afectadas, con devoluciones que podrían alcanzar los 44.000 millones de euros en total. Si el fallo se inclina a favor de los afectados, los reembolsos derivados del caso de las cláusulas suelo quedarían en una mera anécdota en comparación con este asunto.
El desenlace del caso dependerá de cómo interprete el Supremo el estándar de transparencia fijado por el TJUE. Según Ángel Sánchez, socio y abogado de Asoban Abogados, «el Tribunal Supremo se enfrenta a una de las decisiones más trascendentales de la última década: determinar el futuro del IRPH». A su juicio, lo que está en juego «no es solo la validez de cientos de miles de cláusulas hipotecarias, sino la coherencia del sistema jurídico español con el derecho de la Unión Europea y la protección de los consumidores».
Si el Alto Tribunal adopta plenamente la doctrina europea, podría abrirse un escenario favorable a los afectados, en el que la falta de información suficiente sobre la evolución del índice y su comparación con el euríbor permitiría declarar la nulidad de la cláusula. En ese caso, las hipotecas pasarían previsiblemente a referenciarse al euríbor más el diferencial pactado y las entidades tendrían que devolver las cantidades abonadas de más.
E Supremo podría exigir que el consumidor acreditara con más precisión la información que recibió en el momento de la contratación
Otra posibilidad sería una vía intermedia. En ese supuesto, la nulidad no quedaría descartada, pero el Supremo podría exigir que el consumidor acreditara con más precisión la información que recibió en el momento de la contratación. «Esta opción mantendría vivas las reclamaciones, pero haría más compleja su defensa, exigiendo una labor probatoria más intensa por parte del consumidor», explica Sánchez.
También existe un escenario más conservador, en el que el Supremo mantenga una interpretación restrictiva y limite la nulidad a los casos en los que la opacidad sea especialmente evidente. Eso reduciría el alcance de las devoluciones y prolongaría un marco de litigación caso a caso. «La cuestión central es si el cliente tuvo información real para comprender el impacto económico de su elección», resume el abogado.
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José Rosado
Revisión de la documentación
A la espera de la resolución del Supremo, los expertos recomiendan no paralizar los pasos previos. La revisión de la documentación del préstamo –incluidas las ofertas previas y posibles novaciones– permite determinar con claridad qué información se facilitó en el momento de la contratación y si existieron comparaciones entre el IRPH y el euríbor. Esta revisión es relevante porque, en un escenario en el que el Alto Tribunal exija acreditar la falta de transparencia caso a caso, disponer de esa base documental agilizaría cualquier proceso posterior.
En paralelo, algunas entidades están ofreciendo acuerdos privados o modificaciones contractuales. Los juristas consultados advierten de que aceptar una novación sin asesoramiento podría implicar la renuncia tácita o explícita a futuras reclamaciones, lo que condicionaría la posición del consumidor si el fallo del Supremo resultara favorable.
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En este contexto, los despachos recomiendan plantear ya una reclamación extrajudicial, no para forzar una solución inmediata, sino para fijar una fecha, ordenar la documentación y preparar la estrategia probatoria de cara al escenario que resulte finalmente. Sánchez recuerda que «esperar no significa quedarse quieto», por lo que reclamar ahora «permite preparar la estrategia probatoria y situarse en mejores condiciones para cualquiera de los escenarios».
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