Hipoteca IRPH y cambio de banco (subrogación): cuándo compensa y qué números mirar
¿Tiene sentido cambiar de banco si tu hipoteca va referenciada al IRPH? La respuesta corta: a veces sí, a veces no. La útil está en los números de tu escritura, no en el titular del mes.
Clave: subrogar no es “cambiar de logo”: es renegociar tipo, diferencial, plazo y comisiones. El IRPH es solo una pieza del puzzle.
La subrogación de acreedor permite que otro banco se quede con tu hipoteca. Tú sigues siendo el deudor; cambia quién cobra. Se usa para bajar el diferencial, pasar a fijo o mixto, o clarificar vinculaciones. También existe la novación: cambiar condiciones con el mismo banco, a menudo con menos gastos.
Cuándo suele compensar
- Cuota actual con IRPH + diferencial (y redondeo, si existe).
- Cuota nueva de la oferta escrita.
- Costes de salida y de entrada: comisiones, tasación, gestoría…
- Años que te quedan: cuanto más plazo, más peso tiene un ahorro mensual pequeño.
- Productos vinculados: el tipo bonificado a veces exige seguros con coste.
Clave: un ahorro de 40 € al mes durante 15 años son 7.200 € brutos de cuota. Si los gastos del cambio superan ese orden de magnitud y el plazo es corto, quizá no merezca la pena.
Novación frente a subrogación
Novación
Mismo banco. Suele implicar menos gastos. El banco puede decir que no.
Subrogación
Otro banco. Más pasos (tasación, oferta vinculante, escritura). Puede abrir condiciones que tu entidad no ofrece.
Ejemplo de ahorro mensual orientativo
El gráfico compara una cuota tipo con IRPH + diferencial frente a una oferta hipotética más baja. No es tu caso: sirve para ver por qué hay que restar después los gastos del cambio.
Checklist antes de firmar
- 1Pide la oferta por escrito (TIN, TAE, cuota, vinculaciones).
- 2Calcula cuota actual y nueva con los simuladores.
- 3Suma gastos y repártelos entre los meses que mantendrás el préstamo.
- 4Compara también comisiones de amortización anticipada.
- 5Si el ahorro no está claro, valora una amortización parcial.
Cómo negociar con datos
Llega con capital pendiente, plazo restante, tipo actual desglosado, última cuota y comisiones de la escritura. Así puedes pedir una novación concreta o comparar dos subrogaciones sin que te mareen solo con el TIN publicitario.
Vinculaciones
Suma la prima de los seguros obligatorios, pregunta qué pasa si dejas de cumplir una vinculación y compara el seguro impuesto con uno libre de mercado cuando la ley lo permita. Una hipoteca “más barata” en tipo puede salir más cara en el total anual.
Errores frecuentes
- Comparar solo el TIN y olvidar la TAE y las vinculaciones.
- No pedir la oferta vinculante por escrito.
- Cambiar “porque el IRPH es malo” sin mirar diferencial y plazo.
- No contrastar el IRPH actual en IRPH hoy y en el BOE.
Clave final: subrogar con IRPH compensa cuando el ahorro de cuota, descontados gastos y vinculaciones, es claro a lo largo del plazo que realmente vas a mantener la hipoteca.
Supongo que ya sabe que tanto IRPH Cajas, como IRPH Bancos, como CECA desapareció por ley en Noviembre del 2013.
Quedó el IRPH Entidades que es el que ahora se aplica desde entonces a las personas afectadas por IRPH salvo que llegaran a una acuerdo con el banco y firmaran si no, no es vinculante.
Siguiendo este razonamiento y si todo se declara nulo, los índices de su hipoteca no serían legales y no habría sustitutivo por lo que, en principio, solo debería pagar por el fijo de su hipoteca si es que lo tiene.
Sin embargo, como hemos explicado en algún comentario anterior, quizá el Supremo modere la decisión basándose en criterios de estabilidad financiera y ponga como sustituto el Euribor.
Esto es clave para saber las cantidades a abonar.
Que decida que sea nulo o lo sustituya por Euribor es una decisión que implica que una persona afectada por IRPH le puedan devolver 4 o 5 veces más en una reclamación.
Quien tenga dudas y quiera calcular los importes a devolver y qué pasos dar, le asesoramos, una vez más sin compromiso en www.reclamapormi.com
Teniendo en cuenta que los españoles han rescatado a la banca, que los bancos no han hecho más que aplicar cláusulas abusivas a clientes de todo tipo y que artificialmente hay bancos que han manipulado el Euribor, lo que les permitía cobrar mensualidades de las hipotecas de tipo variable a un precio más alto del que realmente deberían, desde www.reclamapormi.com vamos a trabajar para que todo el mundo sea consciente y reclame por la vulneración de sus derechos.
Seguimos informando.