¿Cómo elegir el mejor préstamo hipotecario?
El préstamo hipotecario es un producto financiero que nos permitirá adquirir la vivienda o el inmueble deseado. En el presente artÃculo comentaremos cómo elegir el mejor, que requisitos se deben cumplir para que sea concedido, que tipos existen y que gastos y comisiones conllevan
Adquirir una vivienda y formar un hogar es el sueño dorado de muchas personas y familias.
Para lograrlo, en la inmensa mayorÃa de las ocasiones se necesita un préstamo hipotecario, porque desafortunadamente no se dispone de la importante cantidad de dinero que supone normalmente comprar un inmueble.
Cuando la entidad financiera concede una hipoteca, la vivienda adquirida generalmente se convierte en la garantÃa hipotecaria del préstamo.
No siempre es fácil conseguir un Préstamo hipotecario y se hace necesario cumplir una serie de requisitos.
Debemos tenerlos en cuenta, e intentar ir cumpliéndolos, con el fin de que cuando llegue el momento, resulte fácil que nos concedan el préstamo hipotecario.
Es importante contar con unos ingresos mÃnimos y también contar con un buen perfil ahorrador.
La entidad querrá saber si disponemos de ahorros. Normalmente los bancos no suelen conceder más del 80% del valor de la tasación de la vivienda, por lo que es importante contar con los ahorros necesarios que permitan cubrir el otro 20% del capital y los gastos.
Además, si se trata de una segunda vivienda, generalmente solo se concede hasta un 70% de la tasación.
Un requisito también importante que deberemos cumplir es tener el mÃnimo posible de deudas pendientes.
Los bancos quieren que tengamos suficiente dinero para poder hacer frente a todos los gastos diarios que la vida implica además de pagar la hipoteca.
La cuota de la hipoteca no debe suponer más del 30% de nuestros ingresos, pero si además de la hipoteca tenemos deudas pendientes, podemos experimentar un estrés económico que la banca no desea en absoluto.
Asà pues, no solo deberemos contar con ahorros, sino además tener una economÃa lo más saludable posible sin tener deudas pendientes. Es la llamada solvencia económica del cliente. Si esta es buena, es decir, si tenemos escasas o ninguna deuda pendiente nuestra solvencia económica es mayor y la hipoteca tendrá muchas mayores posibilidades de ser concedida.
La entidad financiera se fijará en nuestros ingresos mensuales, para saber si podremos hacer frente con suficiente holgura la cuota mensual que suponga el préstamo hipotecario.
Evidentemente, tendrá en cuenta todas las variables conjuntamente, es decir, los ingresos mensuales junto al importe solicitado en la hipoteca y el número de titulares de la hipoteca.
Si el capital hipotecario requerido no es mucho y habrá más de un titular, tampoco será necesario tener unos grandes ingresos mensuales.
Sin embargo, si la deuda hipotecaria que suponga el préstamo es alta y solo hay un titular, mayores ingresos mensuales serán requeridos para la viabilidad de la hipoteca.
Principalmente existen tres tipos de préstamos hipotecarios:
- Hipoteca fija
- Hipoteca variable
- Hipoteca mixta
El préstamo hipotecario a tipo fijo o hipoteca fija, tiene la ventaja de que las cuotas mensuales de la hipoteca siempre serán las mismas. En otras palabras, no dependerán de las subidas o bajadas, de la evolución de ningún Ãndice hipotecario.
La cantidad de dinero reflejada en el recibo de la hipoteca siempre será la misma, desde el principio hasta el final del préstamo hipotecario.
La única manera de que la cuota de nuestra hipoteca a tipo fijo cambie, serÃa realizando una amortización parcial anticipada de la deuda hipotecaria reduciendo cuota.
De esta manera, nuestra cuota mensual se reducirÃa, pero como comentamos, a la hipoteca fija no le afectan de ninguna manera los vaivenes de la economÃa y la evolución de los Ãndices hipotecarios. La cuota será constante.
El préstamo hipotecario a tipo variable o hipoteca variable: en este tipo de préstamo hipotecario, la cuota mensual es revisada periódicamente según la evolución de un Ãndice hipotecario, que seguramente será el EurÃbor.
Según lo que se encuentre estipulado en el contrato hipotecario, la hipoteca será revisada trimestral, semestral o anualmente.
Si durante ese periodo de tiempo, el Ãndice hipotecario ha subido o bajado, respecto a la anterior revisión, nuestra cuota mensual de la hipoteca subirá o bajará respectivamente.
En otras palabras, la cuota mensual de la hipoteca se encarecerá si el EurÃbor ha subido y se abaratara, si el Euribor ha evolucionado a la baja, es decir, si el valor que tenÃa en la anterior revisión era más alto que el valor que tiene en la nueva revisión.
El préstamo hipotecario mixto o hipoteca mixta: en este caso, existe una combinación de los dos préstamos hipotecarios anteriores.
Durante un periodo de tiempo, los titulares de la hipoteca pagarán una cuota mensual a tipo fijo, que puede durar entre 2 o 10 años, dependiendo de la hipoteca y de la entidad financiera.
Una vez superada la etapa fija de la hipoteca, esta se convertirá en variable, es decir, será revisada y el precio de la cuota mensual variará en función de la evolución del Ãndice hipotecario.
La anterior clasificación de tipos de préstamos hipotecarios es la más utilizada por las entidades financieras, pero también existen otros tipos de hipotecas que pasamos a comentar.
Hipotecas para no residentes
Tienen unos requisitos más difÃciles de superar, como por ejemplo la necesidad de aportar una importante cantidad de ahorros y el capital financiado no suele superar el 50% de la compraventa de la vivienda.
El público al que va dirigido este tipo de hipoteca es para las personas dependientes o los mayores de 65 años.
Los titulares aportan una vivienda en propiedad, de la cual no dejan de ser propietarios.
Los titulares recibirán un dinero extra en forma de cuota mensual con el que podrán complementar su pensión o ayuda económica que reciban.
Se llama hipoteca inversa, porque en este caso funciona justo al revés que la hipoteca clásica, no es el banco quien cobra la cuota mensual, sino los propios propietarios de la vivienda.
Hipotecas para jóvenes
Son hipotecas destinadas a personas entre 30 y 35 años y estas al firmar la hipoteca disfrutan de ventajas o descuentos que generalmente no tienen los otros tipos de préstamos hipotecarios.
Nos encontramos en una coyuntura económica dominada por la alta inflación, es decir, por una subida generalizada de los precios.
Las causas de la alta inflación provienen de los desequilibrios económicos provocados por la pandemia por el Covid-19 y por la actual tensión internacional a consecuencia de la guerra en Ucrania.
Se ha provocado con todo ello una alta presión sobre los precios energéticos y las materias primas, originando una desbocada inflación.
El Banco Central Europeo (BCE), asà como la mayorÃa de los bancos centrales de todo el mundo, se han visto obligados a subir los tipos de interés, es decir a encarecer el dinero, con el fin de hacer frente a la fuerte inflación y que esta remita.
La subida de los tipos de interés tiene un impacto directo sobre el precio de las hipotecas a tipo variable, ya que los tipos de interés y el EurÃbor siguen trayectorias paralelas.
El Euribor es un indicador del precio al que los bancos europeos están dispuestos a prestarse dinero entre ellos en el llamado mercado interbancario.
Como la subida de tipos, no es otra cosa que el encarecimiento del dinero, los bancos se prestan el dinero entre ellos a un más alto interés y por ello el Euribor sube.
Si el Euribor sube, las hipotecas variables inevitablemente se encarecen, porque en sus revisiones correspondientes lo hacen con un valor más alto que el valor que tenÃa el EurÃbor en la anterior revisión.
Por ello, actualmente muchas personas que están pensando en adquirir pronto una vivienda y por tanto en firmar un préstamo hipotecario, se preguntan si es mejor actualmente un préstamo hipotecario a tipo fijo o variable.
La hipoteca fija proporciona tranquilidad al cliente, ya que este sabe que con independencia de que el Euribor suba, su cuota se mantendrá constante, pero también debe saber que los préstamos hipotecarios fijos se comercializan por parte de los bancos más caros que los préstamos hipotecarios variables.
Lo que ocurre es que, si el Euribor continúa subiendo, finalmente resultará más ventajosa una hipoteca fija que una variable.
Pero eso no está garantizado, de ninguna manera, porque ningún banco ni experto económico sabe cómo evolucionará la economÃa o el Euribor en el futuro, especialmente en los últimos tiempos, en la que acontecimientos muy importantes irrumpen de forma inesperada afectando severamente a la economÃa.
Es el propio cliente, el que finalmente deberá tomar la decisión. Elegir entre la tranquilidad de la hipoteca fija, pero sabiendo que un principio pagará más, hasta no se sabe cuándo, y tal vez siempre resulte más cara, o arriesgarse con la hipoteca variable, pensando que la inflación pueda remitir y los bancos centrales dejen de subir los tipos de interés, mantenerlos o incluso volver a bajarlos.
De cualquier modo, si el cliente se decide por el préstamo hipotecario fijo, deberá de hacerlo lo más pronto posible, ya que es muy posible que, dado el actual escenario económico, las entidades financieras endurezcan las condiciones de las hipotecas fijas y mejores las correspondientes a las de tipo variable, atendiendo a la fuerte subida del EurÃbor.
Un préstamo hipotecario conlleva una serie de gastos. En primer lugar, tenemos el gasto de tasación, es decir, una operación que permite a la entidad saber cuánto vale el inmueble y asà conocer cuál deberá ser el capital hipotecario.
El precio de la tasación seguramente se encontrará entre los 250 y 500 €, y deberá asumirlos el cliente.
Además, se encuentran los gastos de formalización y constitución de la hipoteca y estos son los de registro, notaria y gestorÃa, que deberá asumir el banco.
Los gastos de notarÃa derivan de que un notario deberá de dar fe pública de toda la escritura de la hipoteca. Su precio depende del capital concedido, si se trata de una hipoteca de 100.000 €, el precio de la notarÃa estarÃa entre 150 y 180 €.
Gastos de registro. Tener una vivienda con su correspondiente hipoteca es algo muy importante, asà que la escritura de la hipoteca debe inscribirse en el registro de la propiedad. Su coste puede ser de unos 700 € para una hipoteca de 100.000 €.
Gastos de gestorÃa. Un préstamo hipotecario implica llevar a cabo una serie de trámites que realiza un gestor. Su precio suele oscilar los 200€.
Impuesto de Actos JurÃdicos Documentados (IAJD). Lo asume el banco y viene fijado por las Comunidades Autónomas.
Comisión de apertura. No supone más del 1% y existen entidades que ofrecen los préstamos hipotecarios sin comisión de apertura.
Comisión de amortización anticipada. Depende de la entidad financiera y del préstamo hipotecario. Es la comisión que se cobrará al cliente por liquidar todo el préstamo o parte de él. Hay hipotecas sin este tipo de comisión.
De todos modos, hay un lÃmite legal: para las hipotecas variables, un 0,25% los 3 primeros años o un 0,15% en los 5 primeros años y posteriormente la comisión será del 0%.
En los préstamos hipotecarios fijos es del 2% en los primeros 10 años y del 1,5% en los restantes.
Productos combinados. Las entidades pueden establecer una serie de productos combinados por los que el cliente puede conseguir una hipoteca bonificada, es decir con mejores condiciones, si contrata a través de ellas una serie de productos, como puede ser la domiciliación de la nómina, la contratación y utilización de tarjetas de débito o crédito y seguros.
Los seguros que se pueden asociar a la hipoteca pueden ser los de vida, hogar y protección de pagos. También pueden ofrecer para mejorar la hipoteca el seguro del vehÃculo o el seguro médico, aunque estos dos últimos no suelen ser habituales.
Firmar una hipoteca no es una cuestión baladÃ, supone una gran cantidad de dinero y una relación a largo plazo con el banco.
Es muy importante, en primer lugar, que la vivienda que vamos a comprar se adapte a nuestros deseos y necesidades, pero también a nuestras posibilidades.
Hay que procurar que el capital del préstamo se correlacione adecuadamente a nuestros ingresos y no supere el 30% de los mismos.
En lo que mejor nos podemos fijar a la hora de comparar préstamos hipotecarios es en el TAE, ya que en la Tasa Anual Equivalente ya vienen incluidos gastos y comisiones.
Es importante realizar simulaciones de préstamos hipotecarios en una calculadora de hipotecas, cambiando las diferentes variables de capital, plazo y tipo de interés. Asà tendremos una idea de cuál será la cuota mensual resultante según el capital concedido, el tiempo de amortización y el interés y tomar asà mejores decisiones con esta valiosa información.
Elegir un préstamo hipotecario fijo puede ser actualmente lo ideal dado que están subiendo los tipos de interés. No se sabe hasta dónde subirán, si se mantendrán en el futuro o volverán a bajar, pero también debemos saber que en un principio pagaremos más por una hipoteca fija que por una variable. Hasta un principio, y no se sabe hasta cuando, tal vez siempre.
No se sabe si finalmente será más ventajosa una hipoteca fija que una variable. La decisión la debe tomar finalmente el propio cliente, considerando toda la información que tiene disponible.
Ningún experto hipotecario, ni economista le podrá asegurar a ningún cliente que acierta eligiendo una hipoteca fija frente a una variable o viceversa.
Lo que sà es seguro, es que ganaremos en tranquilidad con una hipoteca fija, porque no deberemos preocuparnos ante subidas vertiginosas del EurÃbor.
Lo más importante, es que elijamos el préstamo hipotecario que se adecue bien a nuestras posibilidades, sin descuidar nuestras necesidades y tampoco nuestros deseos.
También hay que procurar llevar una vida económica solvente, poniendo en marcha un plan de ahorro cuanto antes.
Cuanto más saludable sea nuestra economÃa, más se nos abrirán las puertas de los bancos y dispondremos de más posibilidades para elegir entre diversos préstamos hipotecarios.