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IRPH 2020: Reclamar IRPH. Índices hipotecarios. Simuladores de Hipoteca

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  Reclamar IRPH: Para reclamar el IRPH hay que seguir una serie de pasos que conviene realizar adecuadamente

¿Qué es el IRPH? ¿Cómo afecta el IRPH a una hipoteca?

El IRPH es un índice que se utiliza para calcular el tipo de interés de un pequeño porcentaje de hipotecas a interés variable comercializas en España. Podemos llamar a las hipotecas cuyo interés se calcula en base a este índice hipotecas IRPH.

Las Hipotecas IRPH se comercializaron en España durante los años de expansión económica durante los cuales el mercado de la vivienda estaba en pleno auge nutrido de forma considerable por la banca. Son los años de bonanza económica anteriores a la crisis económica internacional que en nuestro país empezó a manifestarse a finales de 2007.

Aunque la inmensa mayoría de las hipotecas a interés variable que se firmaban estaban referenciadas al Euribor, un pequeño porcentaje de hipotecas se indexó al IRPH.

El Banco Central Europeo (BCE), que vela por la estabilidad de los precios y dirige la política económica y monetaria de la Unión Europea, ante la dureza de la crisis económica tuvo que poner en marcha medidas y estímulos económicos para darle frente y reactivar el consumo. Una de sus importantes medidas fue aplicar sucesivas bajadas de los tipos de interés, es decir, del precio del dinero. Así del 4,25% de tipo de interés, el BCE, tras sucesivas rebajas, ha llegado a establecer un tipo de interés del 0%.

Diferencia entre el IRPH y el Euríbor

El Euribor reacciona al nivel del tipo de interés marcado por el BCE, y por ello, con las rebajas de los tipos de interés, el Euribor respondió también con caídas. El IRPH, por su método de cálculo, se sitúa por encima del Euribor y esta diferencia se ha consolidado por encima de los 2 puntos en los últimos años. Ello supone pagar mucho más dinero por una hipoteca IRPH que si esta misma hipoteca se encontrara referenciada al Euribor.

El IRPH, acrónimo de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, se define como el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre, y se calcula como la media aritmética simple de los precios ponderados por el saldo de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria a plazo igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre, que hayan sido iniciadas o renovadas durante el mes al que se refieren los índices. Para el cálculo de la media se utilizan Tasas Anuales Equivalentes (TAE).

El IRPH como media de las TAE

La TAE se creó para ayudar a los consumidores a comparar productos financieros, y como nos referimos a hipotecas en este caso, la TAE sirve para comparar préstamos hipotecarios. Las hipotecas se ofertan con dos índices con el T.I.N y con el T.A.E. El TIN es el Tipo de Interés Nominal, es el tanto por ciento de interés que tiene una hipoteca, pero no resulta un buen comparador entre hipotecas, porque en el TIN se quedan fuera los gastos, las comisiones, los productos vinculados, otros gastos y el plazo de la operación y por lo tanto no representa el coste total de la hipoteca. Por ello es importante para comparar hipotecas fijarse en la TAE.

Como el IRPH es una media de Tasas Anuales Equivalentes, el valor final que alcanza el IRPH cada mes lleva incluidos, gastos, comisiones, etc. Como el IRPH se utilizaba para referenciar hipotecas, al tomar este índice ya se incluyen comisiones y gastos. El problema es que a las hipotecas referenciadas al IRPH, cuando se comercializaban también,como a toda hipoteca, se le añadían sus propias comisiones, gastos, diferencial, etc. Por consiguiente, las hipotecas IRPH, conllevan duplicidades de gastos, comisiones y diferenciales.

Se debía haber aplicado un diferencial negativo a las hipotecas IRPH

El Banco de España en su circular 5/1994 22 de julio, señalaba que utilizar los tipos medios de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda libre de los bancos y del conjunto de entidades (IRPH), incorporan el efecto de las comisiones y su utilización directa como tipos contractuales implica situar la TAE por encima del tipo practicado por el mercado, añadiendo que para igualar la TAE de esta última con la del mercado sería necesario aplicar un diferencial negativo.

En la práctica, se ha comprobado que no se ha aplicado diferenciales negativos a las hipotecas IRPH sino positivos, porque así se desprende de la lectura de sentencias IRPH.

Cómo influyen el aumento de las comisiones o de los diferenciales a los valores del IRPH

Las entidades financieras cuando aumentan las comisiones de las hipotecas o sus diferenciales influyen en los valores que alcanza el IRPH. De esta manera, cuando el BCE empezó su política de rebaja de tipos de interés y los valores del Euribor empezaron a descender vertiginosamente, las entidades financieras compensaron los menores ingresos generados por un Euribor en caída libre con aumento de los diferenciales y comisiones en las hipotecas y también como previsión económica para un largo periodo en el que se vislumbraba un Euribor muy bajo, como realmente así ha sucedido. Esto puede comprobarse, recordando que antes de la crisis económica los diferenciales que se aplicaban a las hipotecas a interés variable eran muy atractivos, y se veían ofertas de hipotecas referenciadas al Euribor más un diferencial del 0,35%. Con la caída del Euribor, estos diferenciales tan bajos desaparecieron y aumentaron su valor. Estas subidas de los diferenciales, repercutía evidentemente en el IRPH, suponiendo un freno a la caída de sus valores. El Euribor no contaba con este tipo de freno y su caída era libre porque el aumento de las comisiones o de los diferenciales en las hipotecas por parte de las entidades financieras no influye en los valores que alcanza, que sí que influyen en el IRPH, por su método de cálculo, explicado anteriormente.

Los ciudadanos con hipoteca IRPH eran testigos de que los valores del Euríbor bajaban de forma vertiginosa, mientras que los valores del IRPH empezaron a bajar más tarde y de forma más lenta, y aumentando su diferencia con respecto al Euribor. Al sentirse afectados por el IRPH empezaron las protestas, las manifestaciones, la creación de plataformas de ayuda a los afectados por el IRPH y las primeras demandas en los juzgados, ya que los afectados empezaron a reclamar el IRPH.

El IRPH ha recorrido todo el ordenamiento jurídico y ha llegado hasta el TJUE

El IRPH ha generado paulatinamente toda una onda expansiva cada vez más pronunciada, que le ha llevado a recorrer todo el ordenamiento jurídico español: Juzgados de Primera Instancia, Audiencias Provinciales y el Tribunal Supremo. El proceso judicial no terminó en el alto tribunal con su sentencia del 14 de diciembre de 2017 por un caso IRPH Entidades. La sentencia dio la razón a la banca, pero también se contó con un voto particular respaldado por dos magistrados en el que se explicaba que dada la complejidad del índice IRPH el profesional debía de dar un plus de información.

Siguieron las demandas IRPH, las sentencias IRPH, y finalmente la elevación de cuestiones prejudiciales al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) por un caso IRPH Cajas.

Sentencia del 3 de marzo de 2020 del TJUE por el caso IRPH

El 3 de marzo de 2020 se conoció la sentencia del TJUE por el caso IRPH y de ella se pueden deducir las siguientes conclusiones:

Las entidades no tenían obligatoriedad de aplicar el IRPH a las hipotecas que comercializaban, podían haberlas comercializado con cualquier otro índice, por ejemplo, el Euribor y por lo tanto, la aplicación IRPH en un contrato hipotecario (cláusula IRPH) no queda excluida de la Directiva sobre cláusulas abusivas.

Directiva sobre cláusula abusivas. La cláusula IRPH no queda exenta de la Directiva

Se trata de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores. Esta Directiva señala los criterios bajo los cuales una cláusula contenida en un contrato celebrado con consumidores es abusiva.

 No pueden ser sometidas a esta Directiva las cláusulas contractuales que reflejen disposiciones legales o reglamentarias imperativas, pero como aplicar el IRPH a una hipoteca no era obligatorio, porque si lo fuera, todas las hipotecas estarían ligadas al IRPH, sí que puede ser declarada abusiva según los criterios de la Directiva sobre cláusulas abusivas. En otras palabras, a la cláusula IRPH de un préstamo hipotecario se le puede aplicar el control de transparencia y los jueces quedan obligados a analizar la cláusula IRPH para verificar si se ha incorporado al contrato hipotecario de forma transparente y comprensible.

La entidad financiera debió haber informado al consumidor sobre las consecuencias económicas de haber aplicado el IRPH a su hipoteca.

La entidad debe haber informado de la evolución del IRPH en los dos últimos años antes de la firma del contrato hipotecario

Se debió haber informado sobre la evolución del IRPH en los dos años anteriores a la firma del contrato hipotecario.

Habrá retroactividad en caso de nulidad

No se admite la solicitud de limitación de la retroactividad en el caso de nulidad de la cláusula IRPH, es decir, si se anula la cláusula IRPH, esta queda expulsada del contrato hipotecario desde el principio. Por lo tanto, si se anula, las cantidades de dinero pagadas a consecuencia de la cláusula IRPH desde el inicio del préstamo hipotecario, han sido indebidamente cobradas y deberán ser devueltas al consumidor.

El TJUE permite que el juez sustituya el IRPH por otro índice si se dan estas dos situaciones:

- Que al anular la cláusula IRPH el contrato no pueda subsistir sin interés. Los préstamos sin interés están permitidos en nuestra legislación. Además, si se anulará la cláusula IRPH todavía quedaría el diferencial, por lo que el préstamo no quedaría sin interés.

- Que la nulidad del contrato sea perjudicial para el consumidor. Este será el que decida si le resulta perjudicial o beneficioso la anulación del contrato.

En definitiva, de la sentencia del TJUE sobre el IRPH, se deriva que los jueces españoles tendrán que verificar caso por caso si la cláusula IRPH supera el control de transparencia.

¿Cómo reclamar el IRPH?

Reclamar IRPH es un proceso de varios pasos que conviene realizar adecuadamente y de la mejor manera posible para conseguir finalmente una sentencia estimatoria con la que se consiga los siguientes objetivos:

- Se extraiga la cláusula IRPH del contrato hipotecario, quedándose el préstamo solamente con el interés marcado por el diferencial.

- En caso de que se decida sustituir el IRPH por otro índice de referencia, que sea el Euribor.

- Que se devuelvan por parte de la entidad financiera las cantidades de dinero pagadas de más desde el principio del préstamo como consecuencia de tener aplicado en el contrato el índice IRPH.

Para conseguir estos objetivos se hace necesario contar con un abogado especialista en materias bancarias, más concretamente especializado en abusos bancarios y sobre todo experto en el complejo índice IRPH.

Si quiero reclamar IRPH, necesito un abogado experto en IRPH

Es importante la figura del abogado especializado en el IRPH por las siguientes razones:

- El IRPH es un índice complejo.

- El abogado experto sabrá detectar en la escritura la cláusula IRPH y sus características peculiares.

- Sabrá cuales han sido y son las consecuencias económicas de haber tenido la cláusula IRPH en el contrato hipotecario.

- Ayudará y asesorará al consumidor a realizar la reclamación extrajudicial, que deberá de ser una reclamación personalizada a la hipoteca particular. No debe ser una reclamación extrajudicial genérica, sino individualizada y adaptada a las características peculiares de su hipoteca IRPH.

- El abogado conocedor en profundidad del índice IRPH, sabrá explicar las características peculiares del índice, que implica para la hipoteca, cómo afecta a la cuota mensual de la hipoteca y como desfavorece al consumidor una hipoteca IRPH frente a una hipoteca Euribor. Esta información resultará esencial para defender adecua y eficazmente a su cliente ante el juzgado.

- Al ser un abogado especializado en el IRPH sabrá calcular la cantidad precisa que se ha pagado de más como consecuencia de la aplicación del índice IRPH al contrato hipotecario.

Pasos para reclamar el IRPH

Necesidad de contar con un abogado conocedor en profundidad del IRPH

1.- Contar con un abogado de materias bancarias y especializado en el índice IRPH

Documentos necesarios para reclamar el IRPH

2.- Recopilar una serie de documentos que serán necesarios durante el proceso de reclamar el IRPH:

- Escritura completa del préstamo hipotecario. El abogado experto en materias bancarias no solo detectará la cláusula IRPH, sino todas aquellas cláusulas que pueden ser susceptibles de ser declaradas abusivas y por la que se podrá reclamar.

- Cuadro de amortización histórico del préstamo hipotecario. El cuadro de amortización deberá facilitarlo la entidad financiera.

- Varios recibos de la hipoteca

- Si se han realizado ampliaciones de capital u otras novaciones, las nuevas escrituras de novación hipotecaria.

- En el caso de que la hipoteca se hubiera ya cancelado, escritura de cancelación.

Reclamación extrajudicial del IRPH

3. En tercer lugar se ha de hacer una reclamación extrajudicial al banco. No se puede reclamar el IRPH directamente en un juzgado. Antes hay que realizar una reclamación extrajudicial. No es necesario un abogado para la reclamación extrajudicial, porque todavía no estamos en la fase judicial, pero sí que resulta muy conveniente.

La redacción de la reclamación extrajudicial debe ser correcta y viable para reclamar el IRPH judicialmente después y el abogado especialista en materias bancarias ayudará y asesorará a su cliente en su redacción. La reclamación extrajudicial es una oportunidad que da el cliente al banco, para que anule la cláusula IRPH de su contrato por falta de transparencia, se la sustituya por el Euribor o se quede solo el préstamo con el diferencial y que se devuelva el dinero pagado de más por la aplicación del IRPH.

Se deben hacer dos copias de la reclamación extrajudicial y se debe presentar a la oficina bancaria y nos las deberán sellar. El cliente se quedará con una copia.

Cómo puede contestar el banco a la reclamación extrajudicial

4. El banco dispone de dos meses para contestar a la reclamación extrajudicial y se pueden dar los siguientes escenarios:

- Que el banco conteste negativamente porque considera la aplicación del índice IRPH en el contrato hipotecario del cliente que ha reclamado legal y transparente.

- Que no conteste, que equivale a una contestación negativa.

- Que el banco conteste positivamente. Es altamente improbable que acepte todas las solicitudes del consumidor: anulación de la cláusula IRPH, sustitución del IRPH por el Euribor y devolución del dinero pagado gracias a la cláusula IRPH.

- Que el banco quiera llegar a un acuerdo con el consumidor. En este caso, también resulta muy recomendable contar con un abogado en materias bancarias y especializado en el IRPH. Puede que el banco solo quiera cambiar la hipoteca a interés variable a hipoteca a interés fijo, o cambiar el IRPH por el Euribor, en lo que se refiere a la referencia del tipo de interés de la hipoteca, pero sin devolver ninguna cantidad pagada de más como consecuencia de la aplicación de la cláusula IRPH en todo el tiempo anterior al acuerdo. En definitiva, puede ser que el banco busque un acuerdo muy distante con las pretensiones que el cliente expone en la reclamación extrajudicial del IRPH.

Demanda IRPH

5. En el caso de que el banco conteste negativamente, o no conteste, o busque un acuerdo muy poco beneficioso para el consumidor, será necesario recurrir a la reclamación judicial por el IRPH. Se trata de reclamar el IRPH por vía judicial mediante la interposición de una demanda IRPH.

¿Qué es lo más aconsejable en estos momentos si tengo una hipoteca IRPH? ¿Debo reclamar ya el IRPH?

Lo más aconsejable después de la sentencia del 3 de marzo de TJUE sobre el caso IRPH, es actuar de la siguiente manera:

- Buscar el asesoramiento de un abogado especialista en materias bancarias y conocedor en profundidad del IRPH.

- Recopilar todos los documentos necesarios para reclamar el IRPH anteriormente mencionados: escritura completa, varios recibos, se deberá pedir a la entidad el cuadro de amortización histórico de nuestro préstamo hipotecario…

- Presentar dos copias de la reclamación extrajudicial del IRPH a la oficina del banco, siendo selladas por la entidad y quedarse el cliente con una de las copias.

Mientras se realizan estos primeros trámites se espera a que alguna de las demandas IRPH o procedimientos IRPH actualmente en proceso lleguen hasta el Tribunal Supremo y se conozca su nueva sentencia, después de que los magistrados ya conocen la sentencia del TJUE.

Si el Tribunal Supremo se posiciona a favor del consumidor con hipoteca IRPH, será el momento de interponer la demanda IRPH con la garantía de que el alto tribunal está a favor del consumidor con hipoteca IRPH.

 








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