En la presente página se encontraran todas las noticias sobre IRPH, reclamar IRPH, hipotecas y los índices hipotecarios en general. El índice IRPH actualmente se puede reclamar porque el TJUE se ha posicionado a favor del consumidor en su sentencia sobre el IRPH. Para reclamar primero debes de realizar una reclamación extrajudicial a la entidad financiera. Además, es conveniente que esperes a que el Tribunal Supremo se pronuncie de nuevo sobre el IRPH. En la siguiente web encontrarás teléfonos gratuitos de instituciones, entidades, etc, por si los necesitas en tu reclamación.
Nueva luz de esperanza para los afectados por hipotecas IRPH desde Bruselas
Bruselas pide al TJUE a revisar el IRPH en las hipotecas vinculadas a este
índice hipotecario
Mientras
que el Tribunal Supremo ahogó muchas de las esperanzas que tenían los
afectados por sus hipotecas IRPH, de que los juzgadores
españoles les reconocieran abusividad en sus contratos con respecto al índice
hipotecario, ahora la Comisión Europea abre de nuevo la puerta
a la esperanza.
La Comisión Europea cree que los jueces deberían realizar la
comparación de las hipotecas vinculadas al IRPH con otros índices hipotecarios.
Así pues, el IRPH vuelve a situarse en el terreno de la
controversia jurídica.
Se trata de la cuarta cuestión prejudicial que se ha elevado al
Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que establece una nueva
perspectiva con respecto a las cuestiones prejudiciales anteriores.
Bruselas ha desechado tres de las cinco preguntas, pero pide al
TJUE que se ponga manos a la obra con respecto a otras dos.
Bruselas pide al TJUE que se pronuncie
Concretamente, desde la Comisión se le pide al TJUE que se diga
a los juzgadores españoles que al encontrarse con juicios con cláusulas de este
tipo, realicen sus pronunciamientos con respecto a si estas eran abusivas
realizando comparaciones con otras hipotecas que tengan el mismo u otros índices
equivalentes.
Vuelve a estar por tanto la pelota en el tejado del TJUE, y
habrá que esperar si el tribunal se pronuncia con la suficiente fuerza para que
se constituya una vía de reclamación con vialidad de conseguir sentencias
estimatorias con respecto a demandas por el IRPH.
El documento sobre el que gira la cuarta cuestión prejudicial
es la circular del Banco de España de 1994, en la que se indicaba que en los contratos con el índice IRPH, que era necesario aplicar un diferencial
negativo, para que estos contratos se igualaran al mercado.
Si algo se ha visto en muchísimos de los procedimientos por
demanda IRPH, es que esta necesidad indicada por el Banco de España, no se ha
cumplido y que a las hipotecas IRPH no solo no se les aplicaban diferenciales
negativos, sino que en muchas ocasiones ha sido incluso superior a 0, es decir
positivo.
La Comisión Europea recomienda ahora al TJUE que conteste que a
los jueces españoles les incumbe realizar el análisis de si una cláusula
hipotecaria, como es el caso de las hipotecas IRPH, que tienen el cálculo del
tipo de interés a los valores que alcanza el IRPH, realizar el análisis de si
una cláusula hipotecaria que no se encuentra redactada de forma clara y
comprensible es también abusiva.
Y dentro del análisis de la cláusula, la Comisión considera que
el tribunal o juez nacional deberá realizar la comparación de
la configuración del índice de referencia previsto por la cláusula y la
circunstancia de llevar aparejado un diferencial positivo, con la configuración
que se haya efectuado en cláusulas contractuales similares en otros contratos
con el mismo índice o con otros equivalentes.
En palabras más sencillas, Bruselas indica que los jueces
nacionales tienen que realizar la comparación de las hipotecas IRPH, sabiendo
que tenían la necesidad de tener un diferencial negativo como indica el Banco de
España en su circular, con otras hipotecas IRPH o con otras con otro índice
equivalente, con el fin de determinar si los contratos hipotecarios IRPH que
ofrecían las entidades financieras, resultaban mucho más caros que otros que
existían en el mercado.
Es importante saber que todavía el TJUE debe decidir si se
celebra visto o no por esta cuestión prejudicial y todavía faltaría tener el
informe que haga el Abogado General de la Unión Europea.
¿Cómo elegir el mejor préstamo hipotecario?
El préstamo hipotecario es un producto financiero que nos
permitirá adquirir la vivienda o el inmueble deseado. En el presente artículo
comentaremos cómo elegir el mejor, que requisitos se deben cumplir para que sea
concedido, que tipos existen y que gastos y comisiones conllevan
Adquirir una vivienda y formar un hogar es el sueño dorado
de muchas personas y familias.
Para lograrlo, en la inmensa mayoría de las ocasiones se
necesita un préstamo hipotecario,
porque desafortunadamente no se dispone de la importante cantidad de dinero que
supone normalmente comprar un inmueble.
Cuando la entidad financiera concede una
hipoteca, la vivienda adquirida
generalmente se convierte en la garantía hipotecaria del préstamo.
Requisitos para recibir un préstamo hipotecario
No siempre es fácil conseguir un
Préstamo hipotecario y se hace necesario cumplir una serie de requisitos.
Debemos tenerlos en cuenta, e intentar ir cumpliéndolos,
con el fin de que cuando llegue el momento, resulte fácil que nos concedan el
préstamo hipotecario.
Es importante contar
con unos ingresos mínimos y también contar con un buen perfil ahorrador.
La entidad querrá saber si disponemos de ahorros.
Normalmente los bancos no suelen conceder más del 80% del valor de la
tasación de la vivienda, por lo que
es importante contar con los ahorros necesarios que permitan cubrir el otro 20%
del capital y los gastos.
Además, si se trata de una segunda vivienda, generalmente
solo se concede hasta un 70% de la tasación.
Un requisito también importante que deberemos cumplir es
tener el mínimo posible de deudas pendientes.
Los bancos quieren
que tengamos suficiente dinero para poder hacer frente a todos los gastos
diarios que la vida implica además de pagar la hipoteca.
La cuota de la
hipoteca no debe suponer más del 30% de nuestros ingresos, pero si además de
la hipoteca tenemos deudas pendientes, podemos experimentar un estrés económico
que la banca no desea en absoluto.
Así pues, no solo deberemos contar con ahorros, sino además
tener una economía lo más saludable posible sin tener deudas pendientes. Es la
llamada solvencia económica del cliente.
Si esta es buena, es decir, si tenemos escasas o ninguna deuda pendiente nuestra
solvencia económica es mayor y la hipoteca tendrá muchas mayores posibilidades
de ser concedida.
La entidad financiera se fijará en nuestros ingresos
mensuales, para saber si podremos hacer frente con suficiente holgura la cuota
mensual que suponga el préstamo hipotecario.
Evidentemente, tendrá en cuenta todas las variables
conjuntamente, es decir, los ingresos
mensuales junto al importe solicitado
en la hipoteca y el número de
titulares de la hipoteca.
Si el capital hipotecario requerido no es mucho y habrá más
de un titular, tampoco será necesario tener unos grandes ingresos mensuales.
Sin embargo, si la deuda hipotecaria que suponga el
préstamo es alta y solo hay un titular, mayores ingresos mensuales serán
requeridos para la viabilidad de la hipoteca.
Tipos de préstamos hipotecarios existentes
Principalmente existen tres tipos de
préstamos hipotecarios:
- Hipoteca fija
- Hipoteca variable
- Hipoteca mixta
Préstamo hipotecario a tipo fijo
El préstamo
hipotecario a tipo fijo o hipoteca fija, tiene la ventaja de que las cuotas
mensuales de la hipoteca siempre serán las mismas. En otras palabras, no
dependerán de las subidas o bajadas, de la evolución de ningún índice
hipotecario.
La cantidad de dinero reflejada en el recibo de la hipoteca
siempre será la misma, desde el principio hasta el final del préstamo
hipotecario.
La única manera de que la cuota de nuestra hipoteca a tipo
fijo cambie, sería realizando una amortización parcial anticipada de la deuda
hipotecaria reduciendo cuota.
De esta manera, nuestra cuota mensual se reduciría, pero
como comentamos, a la hipoteca fija no le afectan de ninguna manera los vaivenes
de la economía y la evolución de los índices hipotecarios. La cuota será
constante.
Préstamo hipotecario a tipo variable
El préstamo
hipotecario a tipo variable o hipoteca variable: en este tipo de préstamo
hipotecario, la cuota mensual es revisada periódicamente según la evolución de
un índice hipotecario, que seguramente será el Euríbor.
Según lo que se encuentre estipulado en el contrato
hipotecario, la hipoteca será revisada trimestral, semestral o anualmente.
Si durante ese periodo de tiempo, el índice hipotecario ha
subido o bajado, respecto a la anterior revisión, nuestra cuota mensual de la
hipoteca subirá o bajará respectivamente.
En otras palabras, la cuota mensual de la hipoteca se
encarecerá si el Euríbor ha subido y se abaratara, si el Euribor ha evolucionado
a la baja, es decir, si el valor que tenía en la anterior revisión era más alto
que el valor que tiene en la nueva revisión.
Préstamo hipotecario mixto
El préstamo
hipotecario mixto o hipoteca mixta: en este caso, existe una combinación de
los dos préstamos hipotecarios anteriores.
Durante un periodo de tiempo, los titulares de la hipoteca
pagarán una cuota mensual a tipo fijo, que puede durar entre 2 o 10 años,
dependiendo de la hipoteca y de la entidad financiera.
Una vez superada la etapa fija de la hipoteca, esta se
convertirá en variable, es decir, será revisada y el precio de la cuota mensual
variará en función de la evolución del índice hipotecario.
Otros tipos de préstamos hipotecarios
La anterior clasificación de tipos de préstamos
hipotecarios es la más utilizada por las entidades financieras, pero también
existen otros tipos de hipotecas que pasamos a comentar.
Hipotecas para no residentes
Tienen unos requisitos más difíciles de superar, como por
ejemplo la necesidad de aportar una importante cantidad de ahorros y el capital
financiado no suele superar el 50% de la compraventa de la vivienda.
Hipoteca inversa
El público al que va dirigido este tipo de hipoteca es para
las personas dependientes o los mayores de 65 años.
Los titulares aportan una vivienda en propiedad, de la cual
no dejan de ser propietarios.
Los titulares recibirán un dinero extra en forma de cuota
mensual con el que podrán complementar su pensión o ayuda económica que reciban.
Se llama hipoteca inversa, porque en este caso funciona
justo al revés que la hipoteca clásica, no es el banco quien cobra la cuota
mensual, sino los propios propietarios de la vivienda.
Hipotecas para jóvenes
Son hipotecas destinadas a personas entre 30 y 35 años y
estas al firmar la hipoteca disfrutan de ventajas o descuentos que generalmente
no tienen los otros tipos de préstamos hipotecarios.
Dada la actual subida de tipos de interés, ¿qué hipoteca conviene
actualmente? ¿préstamo hipotecario a tipo fijo o variable?
Nos encontramos en una coyuntura económica dominada por la
alta inflación, es decir, por una
subida generalizada de los precios.
Las causas de la alta inflación provienen de los
desequilibrios económicos provocados por la pandemia por el Covid-19 y por la
actual tensión internacional a consecuencia de la guerra en Ucrania.
Se ha provocado con todo ello una alta presión sobre los
precios energéticos y las materias primas, originando una desbocada inflación.
El
Banco Central Europeo (BCE), así como la mayoría de los bancos centrales de
todo el mundo, se han visto obligados a subir los
tipos de interés, es decir a
encarecer el dinero, con el fin de hacer frente a la fuerte inflación y que esta
remita.
La subida de los tipos de interés tiene un impacto directo
sobre el precio de las hipotecas a tipo variable, ya que los tipos de interés y
el Euríbor siguen trayectorias paralelas.
El Euribor es un indicador del precio al que los bancos
europeos están dispuestos a prestarse dinero entre ellos en el llamado mercado
interbancario.
Como la subida de tipos, no es otra cosa que el
encarecimiento del dinero, los bancos se prestan el dinero entre ellos a un más
alto interés y por ello el Euribor sube.
Si el Euribor sube, las hipotecas variables inevitablemente
se encarecen, porque en sus revisiones correspondientes lo hacen con un valor
más alto que el valor que tenía el Euríbor en la anterior revisión.
Por ello,
actualmente muchas personas que están pensando en adquirir pronto una vivienda y
por tanto en firmar un préstamo hipotecario, se preguntan si es mejor
actualmente un préstamo hipotecario a tipo fijo o variable.
La hipoteca fija proporciona tranquilidad al cliente, ya
que este sabe que con independencia de que el Euribor suba, su cuota se
mantendrá constante, pero también debe saber que los préstamos hipotecarios
fijos se comercializan por parte de los bancos más caros que los préstamos
hipotecarios variables.
Lo que ocurre es que, si el Euribor continúa subiendo,
finalmente resultará más ventajosa una hipoteca fija que una variable.
Pero eso no está garantizado, de ninguna manera, porque
ningún banco ni experto económico sabe cómo evolucionará la economía o el
Euribor en el futuro, especialmente en los últimos tiempos, en la que
acontecimientos muy importantes irrumpen de forma inesperada afectando
severamente a la economía.
Es el propio cliente, el que finalmente deberá tomar la
decisión. Elegir entre la tranquilidad de la hipoteca fija, pero sabiendo que un
principio pagará más, hasta no se sabe cuándo, y tal vez siempre resulte más
cara, o arriesgarse con la hipoteca variable, pensando que la inflación pueda
remitir y los bancos centrales dejen de subir los tipos de interés, mantenerlos
o incluso volver a bajarlos.
De cualquier modo,
si el cliente se decide por el préstamo hipotecario fijo, deberá de hacerlo lo
más pronto posible, ya que es muy posible que, dado el actual escenario
económico, las entidades financieras endurezcan las condiciones de las hipotecas
fijas y mejores las correspondientes a las de tipo variable, atendiendo a la
fuerte subida del Euríbor.
¿Qué gastos conlleva un préstamo hipotecario?
Un préstamo hipotecario conlleva una serie de gastos. En
primer lugar, tenemos el gasto de
tasación, es decir, una operación que permite a la entidad saber cuánto vale
el inmueble y así conocer cuál deberá ser el capital hipotecario.
El precio de la tasación seguramente se encontrará entre
los 250 y 500 €, y deberá asumirlos el cliente.
Además, se encuentran los
gastos de formalización y constitución de la hipoteca y estos son
los de registro, notaria y gestoría, que deberá asumir el banco.
Los gastos de
notaría derivan de que un notario deberá de dar fe pública de toda la
escritura de la hipoteca. Su precio depende del capital concedido, si se trata
de una hipoteca de 100.000 €, el precio de la notaría estaría entre 150 y 180 €.
Gastos de registro.
Tener una vivienda con su correspondiente hipoteca es algo muy importante, así
que la escritura de la hipoteca debe inscribirse en el registro de la propiedad.
Su coste puede ser de unos 700 € para una hipoteca de 100.000 €.
Gastos de gestoría.
Un préstamo hipotecario implica llevar a cabo una serie de trámites que realiza
un gestor. Su precio suele oscilar los 200€.
Impuesto de Actos
Jurídicos Documentados (IAJD). Lo asume el banco y viene fijado por las
Comunidades Autónomas.
Comisión de apertura.
No supone más del 1% y existen entidades que ofrecen los préstamos hipotecarios
sin comisión de apertura.
Comisión de
amortización anticipada. Depende de la entidad financiera y del préstamo
hipotecario. Es la comisión que se cobrará al cliente por liquidar todo el
préstamo o parte de él. Hay hipotecas sin este tipo de comisión.
De todos modos, hay un límite legal: para las hipotecas
variables, un 0,25% los 3 primeros años o un 0,15% en los 5 primeros años y
posteriormente la comisión será del 0%.
En los préstamos hipotecarios fijos es del 2% en los
primeros 10 años y del 1,5% en los restantes.
Productos combinados.
Las entidades pueden establecer una serie de productos combinados por los que el
cliente puede conseguir una hipoteca
bonificada, es decir con mejores condiciones, si contrata a través de ellas
una serie de productos, como puede ser la domiciliación de la nómina, la
contratación y utilización de tarjetas de débito o crédito y seguros.
Los seguros que se pueden asociar a la hipoteca pueden ser
los de vida, hogar y protección de pagos. También pueden ofrecer para mejorar la
hipoteca el seguro del vehículo o el seguro médico, aunque estos dos últimos no
suelen ser habituales.
¿En qué hay que fijarse para la elección final del préstamo hipotecario?
Firmar una hipoteca no es una cuestión baladí, supone una
gran cantidad de dinero y una relación a largo plazo con el banco.
Es muy importante, en primer lugar, que la vivienda que vamos
a comprar se adapte a nuestros deseos y necesidades, pero también a nuestras
posibilidades.
Hay que procurar que el capital del préstamo se
correlacione adecuadamente a nuestros ingresos y no supere el 30% de los mismos.
En lo que mejor nos podemos fijar a la hora de comparar
préstamos hipotecarios es en el TAE,
ya que en la Tasa Anual Equivalente ya vienen incluidos gastos y comisiones.
Es importante realizar simulaciones de préstamos
hipotecarios en
una
calculadora de hipotecas, cambiando las diferentes variables de capital,
plazo y tipo de interés. Así tendremos una idea de cuál será la cuota mensual
resultante según el capital concedido, el tiempo de amortización y el interés y
tomar así mejores decisiones con esta valiosa información.
Elegir un préstamo
hipotecario fijo puede ser actualmente lo ideal dado que están subiendo los
tipos de interés. No se sabe hasta dónde subirán, si se mantendrán en el futuro
o volverán a bajar, pero también debemos saber que en un principio pagaremos más por
una hipoteca fija que por una variable. Hasta un principio, y no se sabe hasta
cuando, tal vez siempre.
No se sabe si
finalmente será más ventajosa una hipoteca fija que una variable. La
decisión la debe tomar finalmente el propio cliente, considerando toda la
información que tiene disponible.
Ningún experto hipotecario, ni economista le podrá asegurar
a ningún cliente que acierta eligiendo una hipoteca fija frente a una variable o
viceversa.
Lo que sí es seguro,
es que ganaremos en tranquilidad con una hipoteca fija, porque no deberemos
preocuparnos ante subidas vertiginosas del Euríbor.
Lo más importante, es que elijamos el préstamo hipotecario
que se adecue bien a nuestras posibilidades, sin descuidar nuestras necesidades
y tampoco nuestros deseos.
También hay que procurar llevar una vida económica
solvente, poniendo en marcha un plan de ahorro cuanto antes.
Cuanto más saludable
sea nuestra economía, más se nos abrirán las puertas de los bancos y
dispondremos de más posibilidades para elegir entre diversos préstamos
hipotecarios.
