Hipoteca IRPH y cambio de banco (subrogación): cuándo compensa y qué números mirar
¿Tiene sentido cambiar de banco si tu hipoteca va referenciada al IRPH? La respuesta corta: a veces sí, a veces no. La útil está en los números de tu escritura, no en el titular del mes.
Clave: subrogar no es “cambiar de logo”: es renegociar tipo, diferencial, plazo y comisiones. El IRPH es solo una pieza del puzzle.
La subrogación de acreedor permite que otro banco se quede con tu hipoteca. Tú sigues siendo el deudor; cambia quién cobra. Se usa para bajar el diferencial, pasar a fijo o mixto, o clarificar vinculaciones. También existe la novación: cambiar condiciones con el mismo banco, a menudo con menos gastos.
Cuándo suele compensar
- Cuota actual con IRPH + diferencial (y redondeo, si existe).
- Cuota nueva de la oferta escrita.
- Costes de salida y de entrada: comisiones, tasación, gestoría…
- Años que te quedan: cuanto más plazo, más peso tiene un ahorro mensual pequeño.
- Productos vinculados: el tipo bonificado a veces exige seguros con coste.
Clave: un ahorro de 40 € al mes durante 15 años son 7.200 € brutos de cuota. Si los gastos del cambio superan ese orden de magnitud y el plazo es corto, quizá no merezca la pena.
Novación frente a subrogación
Novación
Mismo banco. Suele implicar menos gastos. El banco puede decir que no.
Subrogación
Otro banco. Más pasos (tasación, oferta vinculante, escritura). Puede abrir condiciones que tu entidad no ofrece.
Ejemplo de ahorro mensual orientativo
El gráfico compara una cuota tipo con IRPH + diferencial frente a una oferta hipotética más baja. No es tu caso: sirve para ver por qué hay que restar después los gastos del cambio.
Checklist antes de firmar
- 1Pide la oferta por escrito (TIN, TAE, cuota, vinculaciones).
- 2Calcula cuota actual y nueva con los simuladores.
- 3Suma gastos y repártelos entre los meses que mantendrás el préstamo.
- 4Compara también comisiones de amortización anticipada.
- 5Si el ahorro no está claro, valora una amortización parcial.
Cómo negociar con datos
Llega con capital pendiente, plazo restante, tipo actual desglosado, última cuota y comisiones de la escritura. Así puedes pedir una novación concreta o comparar dos subrogaciones sin que te mareen solo con el TIN publicitario.
Vinculaciones
Suma la prima de los seguros obligatorios, pregunta qué pasa si dejas de cumplir una vinculación y compara el seguro impuesto con uno libre de mercado cuando la ley lo permita. Una hipoteca “más barata” en tipo puede salir más cara en el total anual.
Errores frecuentes
- Comparar solo el TIN y olvidar la TAE y las vinculaciones.
- No pedir la oferta vinculante por escrito.
- Cambiar “porque el IRPH es malo” sin mirar diferencial y plazo.
- No contrastar el IRPH actual en IRPH hoy y en el BOE.
Clave final: subrogar con IRPH compensa cuando el ahorro de cuota, descontados gastos y vinculaciones, es claro a lo largo del plazo que realmente vas a mantener la hipoteca.
Últimamente hay mucho movimiento en este foro, especialmente en relación a las devoluciones de cantidades sin especificar y/o de ofertas de bancos modificando las condiciones de la hipoteca A CAMBIO DE NO RECLAMAR EN EL FUTURO.
Desde Reclama Por Mí https://www.reclamapormi.com/ ya hemos hablado de este tema, pero lo recordamos porque es sumamente importante.
Tened en cuenta:
Si simplemente habéis visto que os han abonado una cantidad a vuestra cuenta pero NO FIRMÁIS NINGÚN DOCUMENTO POSTERIORMENTE con nuevas condiciones de hipoteca, no tenéis riesgo (como sucedió con las cláusulas suelo) de que no podáis reclamar en el futuro. Si no hay nuevo contrato o nueva firma podréis reclamar. POR ESO, OJO! NO FIRMÉIS NADA SIN ASESORAROS. NO FIRMÉIS NADA POR COMPLETO. EL motivo es claro... si un día os dijeron que el IRPH sería lo mejor para vosotros ¿Podéis fiaros de cualquier nuevo acuerdo con el banco?
Sabed que si firmáis ese acuerdo dejaríais de poder reclamar en el futuro todas la cantidades abonadas de más en caso de que se declare nulo el IRPH de vuestro contrato. Además, en el futuro, el hecho de que se declare nulo podría hacer que el interés de vuestra hipoteca sea nulo para el futuro y/o que haya un sustitutivo. Por lo tanto, no solo perdéis la oportunidad de reclamar todo lo cobrado de más, sino que como acordáis un nuevo contrato fijo con el banco, perdéis la oportunidad de que en el futuro no tengáis que pagar intereses en caso de que sea nulo y no tengáis sustitutivo, o si tenéis sustitutivo (por ejemplo euribor), que se os quede por ejemplo a un pequeño diferencial + euribor y sean mucho mejores condiciones que las que acordáis con el banco al firmar.
Como dijimos: Por una hipoteca de 180.000€, firmada en el año 2000 a 30 años, afectada por IRPH Entidades con un diferencial de 0,5%, se podría recuperar si se declara nulo el IRPH, 134.000€ y si se sustituye por Euribor 34.000€ y a esto se le suma que en el futuro tengáis probablemente unas condiciones mejores.
Nuestro consejo desde Reclama Por Mí es que esperéis al TJUE para saber cómo proceder. Podéis poneros ya en contacto en https://www.reclamapormi.com/ para que , como otros miles de afectados que ya han contactado, tengamos todo preparado si sale la sentencia favorable y llevemos adelante la reclamación.
Un saludo, Javier