Hipoteca IRPH y cambio de banco (subrogación): cuándo compensa y qué números mirar
¿Tiene sentido cambiar de banco si tu hipoteca va referenciada al IRPH? La respuesta corta: a veces sí, a veces no. La útil está en los números de tu escritura, no en el titular del mes.
Clave: subrogar no es “cambiar de logo”: es renegociar tipo, diferencial, plazo y comisiones. El IRPH es solo una pieza del puzzle.
La subrogación de acreedor permite que otro banco se quede con tu hipoteca. Tú sigues siendo el deudor; cambia quién cobra. Se usa para bajar el diferencial, pasar a fijo o mixto, o clarificar vinculaciones. También existe la novación: cambiar condiciones con el mismo banco, a menudo con menos gastos.
Cuándo suele compensar
- Cuota actual con IRPH + diferencial (y redondeo, si existe).
- Cuota nueva de la oferta escrita.
- Costes de salida y de entrada: comisiones, tasación, gestoría…
- Años que te quedan: cuanto más plazo, más peso tiene un ahorro mensual pequeño.
- Productos vinculados: el tipo bonificado a veces exige seguros con coste.
Clave: un ahorro de 40 € al mes durante 15 años son 7.200 € brutos de cuota. Si los gastos del cambio superan ese orden de magnitud y el plazo es corto, quizá no merezca la pena.
Novación frente a subrogación
Novación
Mismo banco. Suele implicar menos gastos. El banco puede decir que no.
Subrogación
Otro banco. Más pasos (tasación, oferta vinculante, escritura). Puede abrir condiciones que tu entidad no ofrece.
Ejemplo de ahorro mensual orientativo
El gráfico compara una cuota tipo con IRPH + diferencial frente a una oferta hipotética más baja. No es tu caso: sirve para ver por qué hay que restar después los gastos del cambio.
Checklist antes de firmar
- 1Pide la oferta por escrito (TIN, TAE, cuota, vinculaciones).
- 2Calcula cuota actual y nueva con los simuladores.
- 3Suma gastos y repártelos entre los meses que mantendrás el préstamo.
- 4Compara también comisiones de amortización anticipada.
- 5Si el ahorro no está claro, valora una amortización parcial.
Cómo negociar con datos
Llega con capital pendiente, plazo restante, tipo actual desglosado, última cuota y comisiones de la escritura. Así puedes pedir una novación concreta o comparar dos subrogaciones sin que te mareen solo con el TIN publicitario.
Vinculaciones
Suma la prima de los seguros obligatorios, pregunta qué pasa si dejas de cumplir una vinculación y compara el seguro impuesto con uno libre de mercado cuando la ley lo permita. Una hipoteca “más barata” en tipo puede salir más cara en el total anual.
Errores frecuentes
- Comparar solo el TIN y olvidar la TAE y las vinculaciones.
- No pedir la oferta vinculante por escrito.
- Cambiar “porque el IRPH es malo” sin mirar diferencial y plazo.
- No contrastar el IRPH actual en IRPH hoy y en el BOE.
Clave final: subrogar con IRPH compensa cuando el ahorro de cuota, descontados gastos y vinculaciones, es claro a lo largo del plazo que realmente vas a mantener la hipoteca.
Estamos recibiendo muchos contactos de clientes en Reclama Por Mí (http://www.reclamapormi.com) que nos comunican qué hacer con el IRPH y ESPECIALMENTE NOS PREOCUPA que hay muchos clientes que están recibiendo comunicaciones por parte del banco en el que les ofrecen un acuerdo.
Queremos poner sobre aviso a todos los afectados que ANTES DE ACEPTAR EL ACUERDO SE ASESOREN.
Esto mismo sucedió con las cláusulas suelo y muchos afectados firmaron acuerdos sin consultar sin tener en cuentas las repercusiones. Si los bancos empiezan a moverse y empezar a llegar a acuerdos es porque ven venir algo similar al suelo donde han perdido el 97% de los casos y han tenido que devolver todas las cantidades + intereses a los clientes.
Lo que debéis saber:
1- El banco ofrece un acuerdo mucho menor de lo que se podría reclamar si se considera nulo el IRPH por falta de transparencia (hecho que se ha demostrado en innumerables casos de cláusula suelo y que es posible que al IRPH le suceda lo mismo si nos basamos en el Informe de la Comisión Europea sobre IRPH a fecha del 19/9/2018: leer más aquí: https://www.reclamapormi.com/reclama-por-mi/hipoteca/irph-que-es-y-como-reclamar-irph-abogado/154-que-es-y-como-reclamar-irph.html)
2- El banco en el acuerdo firmado incluye una cláusula en la que se imposibilita reclamar en el futuro tal y como sucedió con el suelo.
Por estos motivos desde Reclama Por Mí asesoramos a los clientes a tomar la mejor decisión. La consulta es gratuita.
alguien me puede decir si en cadiz los jueces estan a favor del cliente o bancos en el tema de irph .
un saludo.