Hipoteca IRPH y cambio de banco (subrogación): cuándo compensa y qué números mirar
¿Tiene sentido cambiar de banco si tu hipoteca va referenciada al IRPH? La respuesta corta: a veces sí, a veces no. La útil está en los números de tu escritura, no en el titular del mes.
Clave: subrogar no es “cambiar de logo”: es renegociar tipo, diferencial, plazo y comisiones. El IRPH es solo una pieza del puzzle.
La subrogación de acreedor permite que otro banco se quede con tu hipoteca. Tú sigues siendo el deudor; cambia quién cobra. Se usa para bajar el diferencial, pasar a fijo o mixto, o clarificar vinculaciones. También existe la novación: cambiar condiciones con el mismo banco, a menudo con menos gastos.
Cuándo suele compensar
- Cuota actual con IRPH + diferencial (y redondeo, si existe).
- Cuota nueva de la oferta escrita.
- Costes de salida y de entrada: comisiones, tasación, gestoría…
- Años que te quedan: cuanto más plazo, más peso tiene un ahorro mensual pequeño.
- Productos vinculados: el tipo bonificado a veces exige seguros con coste.
Clave: un ahorro de 40 € al mes durante 15 años son 7.200 € brutos de cuota. Si los gastos del cambio superan ese orden de magnitud y el plazo es corto, quizá no merezca la pena.
Novación frente a subrogación
Novación
Mismo banco. Suele implicar menos gastos. El banco puede decir que no.
Subrogación
Otro banco. Más pasos (tasación, oferta vinculante, escritura). Puede abrir condiciones que tu entidad no ofrece.
Ejemplo de ahorro mensual orientativo
El gráfico compara una cuota tipo con IRPH + diferencial frente a una oferta hipotética más baja. No es tu caso: sirve para ver por qué hay que restar después los gastos del cambio.
Checklist antes de firmar
- 1Pide la oferta por escrito (TIN, TAE, cuota, vinculaciones).
- 2Calcula cuota actual y nueva con los simuladores.
- 3Suma gastos y repártelos entre los meses que mantendrás el préstamo.
- 4Compara también comisiones de amortización anticipada.
- 5Si el ahorro no está claro, valora una amortización parcial.
Cómo negociar con datos
Llega con capital pendiente, plazo restante, tipo actual desglosado, última cuota y comisiones de la escritura. Así puedes pedir una novación concreta o comparar dos subrogaciones sin que te mareen solo con el TIN publicitario.
Vinculaciones
Suma la prima de los seguros obligatorios, pregunta qué pasa si dejas de cumplir una vinculación y compara el seguro impuesto con uno libre de mercado cuando la ley lo permita. Una hipoteca “más barata” en tipo puede salir más cara en el total anual.
Errores frecuentes
- Comparar solo el TIN y olvidar la TAE y las vinculaciones.
- No pedir la oferta vinculante por escrito.
- Cambiar “porque el IRPH es malo” sin mirar diferencial y plazo.
- No contrastar el IRPH actual en IRPH hoy y en el BOE.
Clave final: subrogar con IRPH compensa cuando el ahorro de cuota, descontados gastos y vinculaciones, es claro a lo largo del plazo que realmente vas a mantener la hipoteca.
Yo la tengo a IRPH+0.30 y se nota bastante la diferencia por no haber buscado con euribor.
Saludo.
Te dejo un tocho,que explica lo que es el IRPH.Si te lo hubieran explicado asi ,nadie lo aceptaria,pero no te explicaron nada,y hace 20 años,ningun abogado te lo hubiera podido explicar,por la sencilla razon de que ya hubiera sido decarado abusivo entonces y no fue asi.Te dejo un tocho,que explica lo que es el IRPH
¿Cómo se calcula el IRPH?
En el informe de Síndic de Greuges se comunica que según se desprende de las respuestas del Banco de España al pliego de preguntas del interrogatorio por escrito del procedimiento de tramitación ante el Juzgado de lo Mercantil número 1 de Burgos, en el juicio ordinario 81/2014, el IRPH:
1. El IRPH de cajas se calculaba a partir de los datos facilitados por las propias cajas cada mes.
2. El IRPH se calcula como una media simple, con el mismo peso de todas las cajas, independientemente del volumen de préstamos concedidos.
3. Cualquier caja podía influir en el resultado del IRPH aumentando los intereses que aplicaba a cada mes.
4. El IRPH se calcula a partir del TAE de las hipotecas que incluyen no sólo el interés fijo y variable sino, además, comisiones y gastos de gestión.
Fuente: https://futurfinances.com/herramientas-y-servicios/peritajes-economicos/irph/
Se dice que el IRPH tiene en cuenta la media de los tipos de interés hipotecarios a 3 años, un fijo medio más las medias de los índices hipotecarios (en su mayoría EURIBOR)
Para entenderlo de forma simplificada:
Si los bancos están otorgando hipotecas con un de media de interés fijo al 0,5% y la media de los intereses hipotecarios variables es del 1%, deberemos sumarlos y el índice IRPH quedaría en 1,5%.
Sin embargo, el IRPH, es la media de los tipos TAE.
¿Qué significa que el IRPH es la media del TAE de las hipotecas?
El TAE tiene en cuenta además del índice y el fijo, las comisiones que conlleva el producto bancario y los gastos de la operación.
Es decir: Indice + diferencial + comisiones + gastos operación.
Así que a nuestro anterior índice de 1,5% debemos añadirle estos gastos y comisiones para calcular el IRPH real.
Este es el dato que envía cada entidad al Banco de España para calcular el IRPH. El Banco de España realiza una media de todos los índices enviados por las entidades y el resultado final del IRPH es publicado por el Banco de España.
Hay que añadir, además, que el Banco de España únicamente se encarga de la publicación de los datos, sin que haya constancia de un proceso de comprobación de la veracidad de los mismos que afecta una vez más a la transparencia.
¿Qué podemos deducir de este dato sobre el IRPH?
A) Que el IRPH de media estará por encima del EURIBOR ya que se le suman la media de los gastos de constitución, la media de las comisiones, de los diferenciales y el EURIBOR.
B) Siendo así, cualquier préstamos hipotecario bajo el IRPH, no debería pagarse lo anteriormente mencionado ya que sería doblemente pagado al tenerse en cuenta en el cálculo.
Para más inri, los bancos viendo que el EURIBOR estaba bajando y para compensar esa bajada en sus ingresos suben el tipo fijo a pagar a cada cliente en las nuevas hipotecas o las comisiones, por lo que provoca que el IRPH no baje en la misma proporción que el EURIBOR, sino de manera más suave, por lo cual están alterando el flujo natural del producto.
Y bien, ¿Cómo se han defendido los bancos la aplicación a los clientes de este tipo de índice?
Indicándoles a sus clientes que era un valor más estable y menos volátil. Cosa que es cierta desde un punto de vista económico. Pero no hablan de la doble imposición del fijo, los gastos y las comisiones.
Además, compensaban las caídas del EURIBOR con aumento del fijo con lo que en definitiva, nunca pierden.
¿Cómo es posible que un juez estime que una persona sería capaz de preferir un índice con doble imposición?
La falta de transparencia es clara.
Los bancos sabían que si la concedían a IRPH, el cliente estaría pagando el fijo, los gastos y comisiones dos veces: el IRPH ya cuenta con una estimación media por esos conceptos, por lo que a nada que sumaran otro fijo, gasto o comisión, solo podía hacerles ganar dinero porque el IRPH ya estaba añadido a la hipoteca esos conceptos a través del índice.
Si necesitas ayuda para el cálculo del IRPH de tu hipoteca, ponte en contacto con nosotros.