Hipotecas a 40 años ¿Son interesantes?

Índices y simuladores de hipoteca


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IRPH 2019: Índices hipotecarios. Simuladores de Hipoteca

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Hipotecas a 40 aos

 

Hipotecas a 40 aos Son interesantes?

 

 

 

 

 

 

   

    Hipotecas a 40 aos. Slo de pronunciar la frase o de leerla ya asusta. Estamos hablando de 40 aos, la mitad o ms de nuestra vida soportando en la espalda la cada vez ms pesada carga de la hipoteca. Teniendo en cuenta que generalmente una persona se plantea adquirir una vivienda entre los 25 y 35 aos, o cuando sus circunstancias personales y sobretodo econmicas permiten entrever algn tipo de estabilidad financiera para embarcarse en la gran aventura hipotecaria, resultar que prcticamente el resto de su vida estar "casado" con su prstamo hipotecario. Cuando el cliente va a dar el paso y  se formaliza la escritura de la vivienda, el prstamo va a perseguir mensualmente al cliente hipotecado prcticamente toda su vida.

    Las hipotecas a 40 aos se presentan con la idea de poder obtener una  misma vivienda pagando una cuota mensual menor o la de conseguir una vivienda mayor, de ms precio, haciendo pagos similares que por otra vivienda de menor valor pero con una formalizacin de hipoteca a menos aos, es decir, conseguir una mejor casa, sin tener que pagar cuotas mensuales ms elevadas.  El problema en ambos casos, es el pago de ms aos de intereses, lo que supone pagar muchos miles de euros ms a lo largo de la vida del prstamo hipotecario. Por otra parte, el ritmo de pago de capital por la propiedad y su acumulacin es ms lento, pues en las cuotas mensuales, se destina ms parte de la cuota al pago de intereses y menos al pago de capital de la vivienda.

La frmula sera:

Hipotecas a ms aos = Menor cuota mensual -- Mayor pago de intereses -- Mayor parte de la cuota al pago de intereses -- Menor parte de la cuota al pago de capital.

    El dilema que se puede entonces plantear el hipottico cliente de este tipo de prstamo hipotecario es si puede resultar interesante o merece realmente la pena, teniendo en cuenta sus necesidades, deseos y todas sus circunstancias personales, alargar la vida del prstamo hipotecario consiguiendo como contrapartida un menor pago mensual.

Comparativa de Hipotecas a 40 aos respecto a Hipoteca a 30 aos

    Para una hipoteca de 30 aos por un importe de 200.000 euros a un inters fijo del 5%,  nos saldra una cuota mensual de 1.073,64 euros . Si en lugar de calcularlo para 30 aos, lo hacemos para 40 aos, nos encontramos con una cuota mensual  de 964,39 euros. Es decir poco ms de 100 euros que nos ahorraramos eligiendo un prstamo hipotecario para 40 aos en lugar de hacerlo para 30.

    Por el prstamo hipotecario a 30 aos se pagara 186510,4  euros en intereses, y por el de 40 aos 262907,2, es decir, 76396,8 euros ms dados al banco en intereses por pagar poco ms de 100 euros mensuales menos en la cuota mensual y adems alargando la vida del prstamo 10 aos ms.

Los poco ms  de 100 euros menos en cuota mensual,  parece una diferencia poco atrayente teniendo en cuenta que la vida del prstamo hipotecario se alarga 10 aos ms, es decir estamos hablando de contratar el beneficio de pagar un poco menos mensualmente, a cambio de pagar ms aos y adems a cambio de haber pagado al finalizar el prstamo mucho ms dinero al banco que si hubiramos formalizado la hipoteca a 30 aos.

Por otra parte hemos comentado que la acumulacin del capital de propiedad de la casa lleva un ritmo ms lento, porque se destina ms cantidad de la cuota mensual al pago de intereses, en lugar de capital. As la pregunta es:

Cunto dinero hemos pagado de capital a los 5 ,10 o 15 aos en un prstamo hipotecario a 30 aos  y en uno de 40 aos?

    Siguiendo con el mismo ejemplo anterior a los 5 aos en un prstamo hipotecario a 30 aos habremos pagado de capital 16.342,53 euros quedndonos una deuda de 183.657,46 y en el de 40 aos a los 5 aos habremos pagado slo 8.912,87 euros, es decir, casi la mitad que en el de 30 aos, quedndonos todava una deuda de 191.087,13 euros.

    A los 10 aos habremos pagado en el de 30 aos un capital de 37.315,87 euros, quedando una deuda de 162.684,13 euros, a diferencia de haber pagado 20.351,27 euros de capital y teniendo  una deuda de 179.648,73 en el de 40 aos.

    En cuanto a la comparacin a 15 aos, el capital pagado en un prstamo hipotecario a 30 aos sera de 64.232,18 con una deuda de 135.767,82 euros, en cambio a 40 aos slo habramos pagado un capital  de 35.030,85 quedando todava una deuda de 164.969,15 euros. En este cuadro podemos encontrar un resumen de estos datos:

Capital 200.000 Euros a 5 % de inters fijo Hipoteca a 30 aos Hipoteca a 40 aos Diferencia
Cuota mensual 1.073,64 964,39 109,25
Intereses 186510,4  262907,2 -76396,8
Capital pagado a 5 aos    /    Deuda restante 16.342,53  / 183.657,46 8.912,87   /  191.087,13  -7429,67
Capital pagado a 10 aos  /    Deuda restante 37.315,87  / 162.684,13 20.351,27 /  179.648,73 -16.964,6
Capital pagado a 15 aos  /    Deuda restante 64.232,18  / 135.767,82 35.030,85 /  164.969,15 -29.201,33

 

    Por lo que vemos todo parecen desventajas en una formalizacin de hipoteca a 40 aos, frente a una de 30 aos si exceptuamos lo poco ms de 100 euros de ahorro  en la cuota mensual. Cantidad que parece muy poco significativa teniendo en cuenta todas las dems condiciones que resultan evidentemente desventajosas.

    Pero en ltima instancia ser el cliente el que tome la decisin en base a sus necesidades y circunstancias personales. Es importante saber que conviene estudiar muy detenidamente cualquier oferta hipotecaria que se nos presente, porque  su posible atractivo vendr acompaado de contraprestaciones en quiz  letra pequea que conviene tener muy en cuenta. Se hace muy necesario contar con informacin de expertos profesionales que ayuden a escoger la oferta ms adecuada en una tarea tan importante como formalizar un prstamo hipotecario en el que siempre hay mucho dinero implicado.

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