El IRPH y el diferencial negativo

Índices y simuladores de hipoteca


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IRPH 2019: Índices hipotecarios. Simuladores de Hipoteca

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El IRPH y el diferencial negativo

  El efecto inflacionista de las comisiones y gastos en las hipotecas IRPH debían haberse evitado mediante la aplicación de un diferencial negativo para el cálculo del tipo de interés del préstamo hipotecario.

  El IRPH es un índice hipotecario que se ha utilizado aproximadamente en un 10% de las hipotecas a interés variable concedidas y firmadas en España. Es decir, a un pequeño porcentaje, que a veces se califica de residual se les aplicó el índice de referencia IRPH mediante una cláusula en el contrato hipotecario con el que se calculaba el tipo de interés del préstamo, es la llamada cláusula IRPH.

    Aunque en los primeros años de utilización del índice IRPH este pasará inadvertido, con las bajadas de los tipos de interés aplicadas por el Banco Central Europeo (BCE), pronto se detectó una acusada diferencia entre las hipotecas firmadas con el Euribor y las hipotecas ligadas al IRPH. Las primeras hipotecas, las vinculadas al Euríbor, acusaban de forma notable las bajadas del precio del dinero regulado por el BCE, bajando vertiginosamente las cuotas mensuales de las mismas en las correspondientes revisiones ya fueran practicadas de forma trimestral, semestral o anual. Sin embargo, las hipotecas IRPH, no empezaron a bajar al mismo tiempo, ni mucho menos al menos ritmo, ni muchísimo menos en las mismas cantidades. Tardaron meses en empezar a descender, el ritmo de bajada era mucho más lento y nunca lo hicieron de la misma cantidad que el Euribor, estableciéndose y consolidándose durante los peores años de la crisis económica una diferencia entre el IRPH y el Euríbor dos puntos en sus valores mensuales respectivos, de tal manera que hoy en día el Euríbor sigue en terreno negativo desde hace ya más de tres años, y el IRPH se encuentra por encima de los dos puntos. Estos dos puntos de diferencia significan pagar una importante cantidad de dinero de más mensualmente por una hipoteca IRPH que por una hipoteca Euribor a igualdad de condiciones.

   El IRPH siempre se ha situado por encima del Euríbor y conviene recalcar que nunca ha ocurrido lo contrario. Lo peor es que estamos hablando de hipotecas, de algo que condiciona tu vida durante décadas y eso supone mucho perjuicio económico. El órgano jurisdiccional que elevó cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), expuso que el IRPH-Cajas es un índice de referencia de interés variable, utilizado solo en en el 10% de los contratos de préstamo hipotecario en España, mientras que el Euríbor, tipo interbancario en euros, se utiliza en el 90% restante, y también explicó que la utilización del IRPH-Cajas como referencia para el cálculo de los intereses aplicables supone de media, una diferencia de coste de entre 18.000 y 21.000 euros de más, para cada consumidor con respecto al Euríbor. Aunque el IRPH-Cajas era la variante del IRPH más cara, el IRPH Bancos y el IRPH Entidades, solo se distanciaban de él por décimas, siguiendo las tres variantes del IRPH trayectorias paralelas.

   Esta importante diferencia en los valores del IRPH y del Euríbor, es fruto de los diferentes métodos de cálculo. El valor del Euríbor no depende de los tipos aplicados a las nuevas hipotecas concedidas o revisadas, pero el IRPH sí, de modo que, si a las nuevas hipotecas se les aumentan los diferenciales o los gastos y comisiones, el valor del IRPH lo acusa subiendo su valor. Además, como se calcula en base a las TAE de las hipotecas concedidas, estos valores contienen ya comisiones y gastos y como a las propias hipotecas IRPH, ya conllevan sus propios gastos y comisiones, nos encontramos con duplicidades de comisiones y gastos que el caso de las hipotecas Euribor no se producen. Por esta razón, en la circular del Banco de España 5/1994 del 22 de julio, se indicaba que para evitar que los consumidores tuvieran que pagar mucho más por un préstamo hipotecario IRPH, se debía aplicar un diferencial negativo con el fin de evitar el pago doble de comisiones y gastos. Aplicar un diferencial negativo es necesario para evitar el efecto inflacionista de las comisiones y gastos en las hipotecas IRPH. Concretamente dicha circular señalaba: “Los tipos medios de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda libre de los bancos y del conjunto de entidades, lo son de forma rigurosa, pues incorporan además el efecto de las comisiones. Por tanto, su simple utilización directa como tipos contractuales implicaría situar la TAE de la operación por encima del tipo practicado por el mercado. Para igualar la TAE de esta última con la del mercado sería necesario aplicar un diferencial negativo, cuyo valor variaría según las comisiones de la operación y la frecuencia de las cuotas.” Además, en el párrafo cuarto de la misma circular se lee lo siguiente: “Los tipos de referencia escogidos son, en último análisis tasas anuales equivalentes. Los tipos medios de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda libre de los bancos y del conjunto de entidades, lo son de forma rigurosa, pues incorporan además el efecto de las comisiones. Por tanto, su simple utilización directa como tipos contractuales implicaría situar la tasa anual equivalente de la operación hipotecaria por encima del tipo practicado por el mercado.  Para igualar la TAE de esta última con la del mercado sería necesario aplicar un diferencial negativo…” Es decir, como los valores del IRPH se consiguen a través de la Tasa Anual Equivalente, TAE, que de por sí ya incluye intereses y comisiones al aplicar se obtiene un resultado situado por encima del valor del mercado y con el fin de compensar el efecto de las comisiones, se hace necesario aplicar una reducción a los valores del IRPH. ¿Cómo? Aplicando un diferencial negativo.

   En la multitud de procedimientos y sentencias que se llevado a cabo y se han dictado por demandas contra la cláusula IRPH en contratos hipotecarios, se ha observado que no solo no se aplicaban diferenciales negativos para el cálculo del tipo de interés del préstamo, sino que además se le aplicaba un diferencial positivo, por lo que no se contrarrestaban las duplicidades de gastos y comisiones, sino que, además, gracias al diferencial positivo se agravaban.  

   José María Erauskin en la vista oral del caso IRPH celebrada en el TJUE en Luxemburgo, explicó que el IRPH se calcula con los tipos TAE, incluyendo por tanto comisiones y gastos que el cliente paga por duplicado, que solo pueden salvarse con la aplicación de un diferencial negativo, necesidad que fue fijada por el Banco de España en la circular 5/1994 del 22 de julio, pero que todas las entidades han incumplido la instrucción. Sin embargo, la representante del estado español en la vista oral, señalo que el diferencial negativo que la circular del Banco de España indica que ha de aplicarse al IRPH, explica que en su opinión el profesional debe tenerlo en cuenta para sus cálculos, pero no necesariamente aplicarlo al consumidor. Pero es evidente, que al no hacerlo se perjudica económicamente en gran medida al cliente.

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