IRPH

Los acuerdos que ofrecen los bancos ante una reclamación por IRPH

Por Sara Guerra

Durante la última década han surgido numerosas reclamaciones y controversias por parte de los consumidores en España, que se han animado a denunciar y dar voz a una realidad que llevaba muchísimos años afectando directamente a la economía de las familias del país: el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, también conocido por sus siglas IRPH.

Este índice, utilizado por algunas entidades bancarias para calcular el tipo de interés aplicable a los créditos hipotecarios, ha generado preocupaciones entre los consumidores debido a la propia opacidad con la que los bancos presentan este concepto, así como a sus reiteradas tendencias al alza. Esto ha provocado que miles de familias lleven años pagando una cantidad de intereses que, ahora, según el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se considera completamente abusiva, como bien se puede comprobar en el artículo del despacho Sello Legal, especializado en este tipo de casos.

Sea como sea, en este artículo queremos explicar por qué los bancos han comenzado a ofrecer acuerdos extrajudiciales para resolver estas reclamaciones relacionadas con el IRPH, en qué consisten exactamente estos acuerdos y cuáles serán sus implicaciones en la economía de los consumidores, para que puedan tomar una decisión acertada e informada.

¿Qué es el IRPH y por qué ha sido tan polémico?

El IRPH es un índice que muchas entidades bancarias han utilizado en España para establecer los intereses que se aplicarán a la devolución de un préstamo hipotecario, de manera abusiva, así como poco transparente, de ahí la polémica con este índice. Además, a diferencia de otros índices como puede ser el Euríbor, el IRPH se calcula únicamente a partir de los datos proporcionados por los propios bancos, lo que lo convierte en un concepto poco fiable.

Todo esto, unido al hecho de que, en muchas ocasiones, se ha encontrado que el IRPH sigue una tendencia siempre al alza, estando siempre más alto que otros índices de referencia para el pago de créditos hipotecarios, ha dado como resultado el incremento más que considerable de una gran cantidad de cuotas hipotecarias.

Los peligros de los acuerdos extrajudiciales con tu banco

Ante la creciente presión y la proliferación de demandas judiciales relacionadas con el IRPH, los bancos han comenzado a ofrecer acuerdos extrajudiciales como una vía para resolver las reclamaciones de manera más rápida y económica, sobre todo para las propias entidades financieras. Sin embargo, este es un asunto bastante complejo con diversas implicaciones legales y financieras que pueden afectar directamente a los propios usuarios, por lo que firmar uno de estos acuerdos puede llegar a ser verdaderamente negativo.

Lo mejor en caso de que el banco proponga un acuerdo extrajudicial es analizar cada caso de manera individual y contar siempre con el asesoramiento profesional de un equipo especializado, como puede ser el departamento de reclamación de IRPH de Sello Legal Abogados.

Lo cierto es que estos acuerdos que están proponiendo hoy en día los bancos suelen ser más beneficiosos para ellos mismos que para sus clientes. Generalmente, la solución que proponen pasa por reducir el tipo de interés aplicable a la hipoteca o por la devolución de una parte de los intereses pagados. Sin embargo, esto no tiene por qué ser así en todos los casos, por lo que resulta imprescindible contar con un buen equipo de abogados especializados en reclamaciones por IRPH, que puedan evaluar la viabilidad de la reclamación y negociar con el banco el acuerdo para obtener las mejores condiciones posibles.

¿Por qué no es recomendable firmar un acuerdo con el banco?

Básicamente, el principal motivo de rechazo para no firmar estos acuerdos extrajudiciales con el banco es que, en la mayoría de los casos, estos significaría renunciar a la posibilidad de emprender acciones legales más contundentes en el futuro. Lo más habitual es que los acuerdos ofrecidos no sean lo suficientemente favorables para los clientes, al menos en primera instancia, ya que las entidades financieras tienen un interés en resolver las reclamaciones de la manera más beneficiosa para ellas. Es aquí donde un el asesoramiento de un abogado especializado antes de firmar puede resultar fundamental para llegar a buen término.

¿En qué casos sería correcto aceptar el acuerdo?

En términos generales, se habla de un acuerdo extrajudicial beneficioso para el consumidor cuando el banco se compromete a la restitución del dinero que se ha pagado de más desde la contratación del préstamo. Además, también puede ser una buena idea si la cuota del préstamo hipotecario se abarata considerablemente respecto a la anterior, o en caso de que el banco renuncie a que el usuario firme una cláusula de no reclamación, que impida denunciar al banco en un futuro.

No obstante, el despacho de abogados Sello Legal y su director Íñigo Serrano, a los que hemos consultado como voces expertas para la redacción de este artículo, recomiendan siempre que cada caso se evalúe de manera profesional, individual y personalizada. De esta manera, los usuarios recibirán la resolución que merecen y podrán resolver su situación de manera rápida y legal.

El auge de las hipotecas mixtas en España: ¿Merecen la pena?

Durante más de seis años, los datos del Euríbor han experimentado valores negativos, más concretamente desde febrero de 2016 a marzo de 2022. A partir de esta fecha, el Euríbor no ha parado de crecer, situándose en agosto de 2023 en el 4,073%, siendo esta la primera caída en los últimos 20 meses, pero superando con creces el 1,249% de hace justo un año.

Este crecimiento exponencial del Euríbor, junto con el aumento de los tipos de interés, han hecho renacer las hipotecas mixtas en España, que desaparecieron de la oferta de los bancos justo cuando el Euríbor comenzó a registrar cifras negativas.

¿Qué es una hipoteca mixta?

Como su propio nombre indica, una hipoteca mixta es aquella que combina elementos de hipotecas de tasa fija e hipotecas de tasa variable.

Normalmente, las hipotecas mixtas se componen de un primer periodo de entre 3 y 10 años donde la tasa de interés es fija y, tras este periodo, la tasa de interés se convierte en variable.

La principal ventaja de las hipotecas mixtas es que el titular puede disfrutar de intereses más bajos en comparación con las hipotecas puramente fijas.

Hipoteca fija, variable o mixta: ¿Cuál elegir?

Las hipotecas fijas siempre han sido el producto estrella de los bancos, debido a que, históricamente, el Euríbor siempre se ha mantenido en niveles positivos hasta febrero de 2016. Es aquí donde entran con mayor presencia las hipotecas variables, iniciándose una gran competencia entre ambas por lograr, en todo momento, la primera posición del podio.

Por ejemplo, según el INE (Instituto Nacional de Estadística), en febrero de 2020, eran las hipotecas variables las que mayor cuota de mercado consiguieron, alcanzando un 61,30%. Pero, en marzo de 2020, cambió completamente la historia, ya que las hipotecas fijas superaron a las variables con un 53%.

¿Y dónde están las hipotecas mixtas?

Las hipotecas mixtas, en su momento, no eran un producto competitivo frente a las hipotecas fijas y las hipotecas variables, ya que, debido a la incertidumbre sobre el Euríbor y la tasa de interés, se corría el riesgo de pagar más al empezar el periodo variable. Por eso, las hipotecas mixtas han comenzado a resurgir hace relativamente poco, cuando ambos porcentajes se han mantenido más estables en el tiempo y con valores más altos que en el pasado, siendo la tasa de interés registrada en septiembre de 2023 por el Banco Central Europeo del 4,50%.

Las hipotecas mixtas han alcanzado, en junio de 2023, más del 60% de las contrataciones firmadas sobre el total y siguen en esa tendencia desde entonces. Esto es debido a la posibilidad que existe hoy en día de cambiar de hipoteca y a las ventajas ya mencionadas de las hipotecas mixtas, es decir, seguridad de la tasa de interés fija (que, actualmente, ronda el 3,00% durante el periodo fijo) y oportunidad de bajadas del Euríbor durante el periodo variable.

Mejores hipotecas mixtas del 2023

Desde el año 2022, podemos encontrar una mayor oferta de hipotecas mixtas en el mercado. Y es que los bancos están apostando de nuevo por este producto, debido a su versatilidad y, por supuesto, a la demanda de los clientes que quieren comprar una vivienda.

De esta manera, recomendamos, principalmente, dos entidades bancarias para contratar una hipoteca mixta.

Por un lado, dentro de la oferta de hipotecas de ING, encontramos su solución mixta, la cual está disponible hasta un periodo de 40 años en su parte fija y no tiene comisiones de apertura, amortización o subrogación.

Respecto al TIN y al TAE de la Hipoteca Naranja Mixta de ING, estos son porcentajes variables y personalizables según el perfil del contratante, aunque rondan el 4,00% TAE/3,50% TIN sin bonificar y el 3,50% TAE/3,00% TIN bonificada para el plazo fijo inicial.

Por otro lado, tenemos las hipotecas de Openbank donde también podemos acceder a una hipoteca mixta sin comisiones, pudiendo contratarla hasta 30 años en plazo fijo.

La Hipoteca Open Mixta aplica un TIN y una TAE también muy competitivos que alcanzan el 4,25% TAE/3,25% TIN sin bonificar y el 4,00% TAE/2,75% TIN bonificada.

¿Es recomendable hacer un cambio de hipoteca?

Cambiar de hipoteca, también llamado subrogación de hipoteca, puede ayudarte a ahorrar una buena cantidad de dinero al año. En agosto de 2023, aquellos titulares que cambiaron a hipoteca fija ahorraron unos 300 € en sus cuotas, mientras los que cambiaron a hipoteca mixta alcanzaron una cantidad de ahorro de 280 € aproximadamente.

No obstante, debes considerar dos aspectos a la hora de cambiar tu hipoteca:

          -   Si te queda poco tiempo para terminar de pagarla, no tiene sentido hacer un cambio de hipoteca y menos a tipo fijo, ya que apenas nos quedarán intereses.

          -   Recuerda que podrás cambiar de hipoteca variable a fija siempre que tengas menos de 70 años cumplidos o incluso 75 años en algunas entidades.

Decidirse por una de las mejores hipotecas mixtas, fijas o variables dependerá de muchos factores, entre ellos, tu situación financiera actual y tus necesidades personales. Además, es muy importante comparar las diferentes ofertas disponibles, así como estar informados sobre las condiciones del mercado, en especial de la evolución del Euríbor y del tipo de interés.